新力控股IPO闯关成功 融资成本有望再下降
11月15日上午9点30分,新力控股(02103.HK 下称“新力”)在香港联合交易所正式敲钟上市,董事长张园林率领新力控股一众管理层现身交易所。至此,新力成为登陆港股的最年轻的一只内房股,也是第一家上市的赣系房企。
此次新力全球发售的股份数目共5.294亿股,其中90%用于国际配售,10%用于香港配售,以每股3.3至4.25港元招股,最终定价在3.98港元每股,共计募资约19.64亿港元,仅次于7月份挂牌的中梁控股,一定程度上也体现了资本市场的认可。
“筹集的资金约60%用作现有项目开发建设;约30%用作偿还项目发展部分现有计息借款;约10%用作一般营运资金”,新力公开资料显示。
当然,与早几天港股上市的天保集团(01427.HK)一样,新力上市首日也出现破发。上市当天,新力开报3.98港元/股,截至收盘报价3.95港元/股,股价微跌0.75%。对此,财经评论员严跃进认为跟行情有关系,房地产市场整体处于降温,整个资本市场表现也不好。
注意到,11月15日早盘恒指高开低走,截至当天收盘港股一周已经暴跌4.79%,其中香港本地地产股暴跌,包括太古地产(01972.HK)和九龙仓(00004.HK)跌幅超10%。
此外,值得一提的是,与新力同一天在港交所敲钟上市的中国鹏飞(03348.HK)当天下跌24.68%。相比之下,同为新股上市的新力在抵御市场风险方面表现颇为平稳。
区域深耕业绩增长强劲
公开资料显示,新力于2010年在江西南昌成立,前身为江西新力置业。当年,新力在南昌红谷滩CBD北侧拿下一块风水宝地,这也是新力的第一个项目“新力帝泊湾”。 此后,新力迅速布局南昌各大热点区域。
2017年,新力走出江西将总部迁往上海开启全国布局,并迅速拓展至长三角、粤港澳大湾区及中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的城市。
区域深耕的战略让新力迎来了近三年复合年增长率136%的发展。克尔瑞数据显示,2016年至2018年,新力的销售额分别为161.3亿、428.1亿和887.3亿。
据亿翰智库《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单,截止2019年10月,新力的销售额为867.7亿元,已逼近去年全年销售额。此外,销售均价也由2016年的9331元/平方米上涨为17399.2元/平方米,产品的溢价能力不断提升。
与此同时,2016年至2018年,新力控股的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元,复合年增长率达94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率达105.9%。
业绩和规模的增长与充足的土地储备分不开。数据显示,截至2019年7月31日,新力拥有110个处于不同开发阶段的项目,覆盖全国11个省份27座城市,合计拥有土地储备达1500万平方米,足于保证未来2-3年的销售。
其中,江西省仍是新力控股目前的重仓区,该地区应占土储占公司总土储约49.39%,其次大湾区占约23.33%,华中及华西核心城市及其他地区占17.17%,其余10.11%位于长三角地区。值得提及的是,截至2018年末,新力的拿地成本为1129元。
新力方面表示,将继续采用灵活的方式选择并拿到用于未来开发的土地,以维持企业的持续增长。其中,包括土地招标、收购地块项目公司的股权,以及与其他物业开发商成立合营公司等方式控制土地成本。
除此之外,新力控股还发展商业和综合物业,自2013年在南昌市开始发展首个物业项目—南昌新力中心以来,不断扩充业务范围,截止2019年7月31日,拥有7个在建商业物业,总建筑面积为26.8万平方米,都将持续为新力控股的规模添砖增瓦。
融资成本有望再下降
规模增长、土储扩张的同时,新力控股也在有意识地加强成本和负债的管控,尤其是积极采用多元化融资手段以降低融资成本。
招股书数据显示,2016年至2018年,新力控股一年内到期的负债分别为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元,可以看到的是,短期负债近两年较为稳定,甚至2018年略有下降,且速动比率三年过程中始终保持在1.1至1.2倍左右。
从长期负债来看,新力2016年至2018年长期债务分别为34.4亿元、73.4亿元和128.8亿元,其中2018年的增幅约为73.4%,较2017年的116%有较大程度的下降。此外,2018年新力控股的有息负债率为11.9%,相较于2017年的19%,下降了8个百分点。
与大部分未上市的房企一样,依赖较多的借款和较多的信托融资,新力过去几年平均融资成本都超过9%,成为融资成本较高的主流房企之一。
对此,财务管理中心副总经理林育成表示,公司已采取很多措施,争取多元化的融资手段,加大银行融资的比例,减少信托类比例。后续,根据公司资本结构优化,有信心融资成本可以得到进一步的下降。
此外,有业内人士表示,随着房企打通海外融资市场,包括美元债、小的公募债和ABS等,会在一定程度上减少对信托的依赖,同时降低融资成本。“房企借上市破题融资,降低负债率、优化财务结构等效果也是显而易见的”,21世纪经济报道援引一位上市房企管理人士观点认为。
也就是说,成功登陆资本市场,无疑为新力打开了新的融资大门,将在控负债和降低融资成本方面取得进一步的成效。
需要提及的是,据媒体报道,就在上市前一天,原华南城(01668.HK)首席财务官许进业就任新力控股香港CFO,新力给到许进业的抬头是新力地产首席财务官兼公司秘书,分管新力地产集团境外资本市场管理等工作。
据媒体报道,许进业拥有18年财务管理经验,于审计、会计、财务尽职调查和投资管理等方面拥有丰富经验,曾先后在四大国际会计事务所、华南城、禹洲地产等履职。