头部房企年底融资忙 抓紧时间屯粮

中小房企寻找资金日渐艰难，头部房企年底融资忙。在2019年最后一个季度，万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划，万科A(27.790, -0.01, -0.04%)BS成行、中海再发美元票据、华润配股融资，龙湖被上交所受理了180亿元公司债。而且，所有融资计划都有一个十分明显的特征：渠道多元，成本低廉。

越来越多的从业者感觉到，市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时，稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言，这个冬天可能比较难捱，但对头部房企来说，这或许是他们的大时代。记者注意到，“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。

两天前，中国海外发展（中海地产港交所上市后的简称）在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据，该票据已发行规模2.94亿美元，利率为3.05%。这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划，在此境外中期票据计划下，中海日后可根据融资需求，灵活把握市场窗口，发行不同规模、币种、票息、期限的债券，提升境外融资效率。

这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划，在此之前，虽然其登录港交所已久，但融资一直最为依赖银团贷款，鲜少发行外币债。而2019年7月，中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债以及5.5年期20亿元港币固息债券，票息为2.90%。

前述三笔融资的成本，在行业内已是底部水平。

同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资计划。2019年10月22日，华润置地公告称，持有该公司约61.2%股权的华润集团（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的价格，向不少于六名独立承配人配售2亿股，配股融资所得净额约为67.2亿港元。

“配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下，不少房企选择的一种融资渠道，但于华润置地而言，其选择配股融资显然不只是因为融资艰难，而是在行业下行之时广积粮的一个举措。《每日经济新闻》记者注意到，除配股融资之外，华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日，华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议，获授86亿元定期贷款融资，为期五年。

融资环境趋冷，ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日，据深圳证券交易所披露，万科-国信证券(11.680, 0.13, 1.13%)购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过，该项资产支持专项计划为ABS，由万科企业股份有限公司发行，拟发行金额为11.5亿元。

万科一直是ABS的发行大户，据记者不完全统计，万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS。另据天风证券(5.470, -0.05, -0.91%)统计，截至2019年7月，万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

头部房企的融资动机与中小房企存在着本质上的不同。一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉记者，“越是过冬越是现金为王，一旦天气越来越凉了，还是手里捏点钱好。如果成本不高，那就圈点钱吧，留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目以扩大地盘，这年头不怕钱多。”

“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润还是万科，其融资成本都算是这个行业的最低一级，负债率也一直保持在十分稳健的范畴，即使是杠杆率微升，也足够御寒。拿钱之后，规模扩张就更有底气。事实上，前述几家房企，虽然在财务结构上保持在安全范围，但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责，因而在资金面管控偏紧的情况下，或许成就他们规模跃迁的机会。

比如，华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言，所筹得的资金中，60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地；约6.7亿港元用于该集团一般营运资金。中小房企融资多数是“借新还旧”的债务置换，而财大气粗的华润置地就豪气地表示，配股就是为了“买地”。中海地产又何尝不是，它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间，中海地产的净负债率一直保持在30%左右，但今年年中，这一数据被刷新到了38.3%，原因便是中海在土地市场上的积极行动。

据中指院的数据，今年前11个月，中海地产斥资928亿元拿地，这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展，在土地市场上，中海地产露出了凶狠的一面。但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的，头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。

上述分析师进一步表示，“如果说过冬，多拿点钱不一定就好，毕竟还是有利息的。但如果是头部企业，那就要看得更远一点：过冬是对融资成本高的中小房企而言的，对于头部企业来说，则可能是机会。对手撑不住了，自己还行，那就是机会，吃掉他们（的机会）！”