33城二手房价环比下跌 房企继续以价换量

12月16日，国家统计局发布11月70个大中城市房价数据，以及1-11月全国房地产投资和销售相关数据。透过这些数据，年末全国楼市的全貌一览无余。

11月，70城房价继续保持稳中有降，新房价格环比下跌的城市有21个，二手房价下跌的城市则达到33个。其中，“一线城市涨幅扩大、二三线城市涨幅持平和收窄”是主旋律。虽然深圳等城市因政策原因出现房价异动，但无碍整体市场的稳定。

今年下半年以来，房企纷纷启动降价策略，被认为是促成价格调整的原因。到年末，财务结算周期将至，房企“闯关”的冲动有增无减。公开信息显示，今年11月，房地产市场以价换量现象仍然突出，这将可能促使全年销售规模再创历史新高。

今年是房地产政策出台最为频繁的年份，临近年末，地方政府的“松绑”冲动更是强烈。但受访者普遍认为，随着监管层的定调，“稳定”仍将是市场的主旋律。中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。

北京“分裂”、深圳异动

今年11月，70个大中城市中，有21个城市的新房价格环比下跌，数量创下2016年2月以来的新高。二手房方面，则有33个城市的价格出现下滑，这是连续两个月出现超过30城二手房价格环比下降的现象。这两个月间，二手房价格环比下降城市的数量均高于上涨城市数量。

平均来看，今年11月，70城一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.30%和0.12%，相比10月分别收窄0.2和0.01个百分点。房价涨幅稳中有降是今年下半年市场的主旋律。58安居客房产研究院分院院长张波指出，近期，虽有部分城市试图松绑调控，但在政策的抑制下，市场总体仍然保持平稳下行，支撑房价上涨的动力越来越弱。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏对房价的解读为，“11月份，各地坚持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。”从城市层级看，今年11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比10月扩大0.5个百分点；31个二线城市上涨0.2%，涨幅回落0.3个百分点；35个三线城市价格上涨0.5%，涨幅回落0.1个百分点。

二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点；二线城市上涨0.1%，涨幅持平；三线城市上涨0.3%，涨幅回落0.2个百分点。张波表示，“一线城市涨幅扩大、二三线城市涨幅持平和收窄”的现象，体现出板块轮动效应下，一线楼市已重新成为热点，三线楼市则随着棚改的退潮而降温。

值得注意的是，11月，北京的新房价格出现1.7%的环比涨幅，位居70个大中城市第三位。二手房价格却环比下降0.4%，连续5个月出现下滑。对于这种“分裂”的现象，有房企人士向21世纪经济报道表示，由于“控房价”工作较为出色，近期北京在新房网签中，“放行”了一些高价项目的签约，从而拉高了新房均价。但因是“随机行为”，该举措并未刺激到二手房市场，当前北京二手房买卖双方的预期仍然不高。

11月，深圳二手房价格出现1.4%的增幅，在70城中仅次于唐山。上海易居研究院指出，这是因为深圳在11月11日调整了“豪宅税“政策，将大部分建筑面积低于144平方米的房屋“剔除”豪宅之列，从而享受到税费优惠。这一举措刺激了深圳二手房交易的升温，并抬高房价。

以价换量仍是主流

房企主动让利，也被认为是维持价格平稳的原因，这一举措还刺激了市场交易的升温。由于融资渠道大幅收紧，今年下半年以来，房企频繁出台价格优惠措施。其中，“金九银十”成为企业的主要“收割”目标。

以恒大为例，在8月推出覆盖全国大部分区域的优惠措施后，恒大在9月实现831亿的销售规模，创下国内房企的单月销售纪录。10月，恒大将此纪录提高到903亿元。进入11月，虽然促销的声势有所衰减，但“以价换量”仍然普遍存在。公告显示，11月，万科、恒大、碧桂园、融创四家“第一梯队”房企的销售均价均低于10月，龙湖、世茂等十强房企同样出现销售价格下滑的现象。

下半年以来的以价换量效果明显。根据国家统计局的数据，今年7月到11月，全国商品房单月销售面积连续5个月高于去年同期。这也填补了上半年市场相对冷清带来的销售缺口。今年前11月，全国商品房销售面积14.89亿平方米，同比增长0.2%，增速比前10月加快0.1个百分点。这也是全国商品房销售面积的累计增速连续两个月正增长。同期，全国商品房销售额为13.9万亿元，同比增长7.3%。

受访者普遍认为，按照现有的节奏，今年的房地产销售规模有望超过去年，继续刷新历史纪录。根据国家统计局的数据，从2007年到2018年的12年间，每年的月度交易高点均出现在12月。“12月底是一年中最重要的财务节点，房企通常都会在年末加大销售。一是为了完成销售目标，做大规模，为以后的融资和拿地提供支持；二是将营业收入结转到未来一到两年，为将来储备业绩。”前述房企人士表示，临近年末，房企不会再大张旗鼓地促销，但仍会低调地推进销售，并迈过年关。

2016年至2018年，全国商品房销售规模已连续三年创下新高。2018年，商品房销售面积17.2亿平方米，商品房销售额接近15万亿元。

行业利润将受到挤压

随着销售升温，房企的资金状况也相对良好。今年前11月，房地产开发企业到位资金16.05万亿元，同比增长7.0%，增速与前10月持平。其中，定金及预售款、个人按揭贷款两项来源的增速均达到两位数，这两项资金占比接近50%。投资方面，前11月，全国房地产开发投资12.13万亿元，同比增长10.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资增速回落0.2个百分点。

其中，前11月房企土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，但降幅都有所收窄。上海易居研究院指出，时至年末，一方面房企急需完成本年拿地目标，另一方面各城市将部分此前流拍的优质地块纷纷降价挂牌。在供需两方的推动下，房企土地购置金维持高水平增长，将为开发投资提供重要支撑。该机构预计，今年全年房地产开发投资增速将维持在两位数以上。

但对于销售能否继续增长，业界普遍持有否定看法。

在中央经济工作会议连续两年提出“房住不炒”，并再次强调“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）后，央行也表态称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，这意味着房地产调控政策的基本基调不会改变，融资政策尤其将维持严厉的状态。在这一政策环境下，明年楼市将可能进一步下行。

根据国家统计局的数据，今年前11月，房企竣工面积下降4.5%，新开工面积和施工面积增速都有所下滑。张大伟认为，这可能导致明年的商品房销售面积出现下滑，甚至不排除商品房销售额也出现负增长。

某闽系房企相关负责人近日向21世纪经济报道表示，今年公司将资金安全放在首位，不断强调销售、回款，目的就是为明年做准备。按照该公司的判断，由于今年的拿地、融资成本都比较高，明年整个行业的利润都将被压缩。

太平洋证券指出，从成交量上来看，2019年或将是新房市场的“历史大顶”，后面几年“量跌价稳”将是大势所趋。该机构指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区迁徙到新城区)。未来新房需求将向每年11-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。