房地产黑马 新城控股开始自救

新城控股在2018年报中粉饰报表，通过选择优质合作项目并表和投资性物业公允价值评估的方式，在会计准则范围内进行利润和负债的调节，一度引发争议。

“这次2019年中报显得挺素颜，”一位业内人士在看到这份半年报后对记者表示，“没有看到美化的数据”。

接近新城人士对记者表示，报表“素颜”是一种诚意体现，“让金融机构可以更好地评估公司基本面。”

五、吾悦广场降速

新城控股的商业模式是“住宅开发+商业地产”双轮驱动。

2019上半年，以吾悦广场为主的租金收入和管理费为17.41亿元，同比增长104.52%，这也是其营业收入小幅增长的主要原因。

2019上半年新开业的吾悦广场仅有2座，且均为6月份才开业，合计租金和管理费收入不足1亿元。

截至2019年6月底，新城控股累计开业吾悦广场达到44座，下半年则计划开业20座，目标是全年实现租金及管理费收入40亿元。

新城控股对记者回应道，对于这一投资性房地产业务的发展力度不会减缓，“在 2019 年度 40 亿元租金和管理费收入的基础上， 2020 年、2021 年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于 60 亿元和 90 亿元。”

王振华此前曾定下2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标。

现在来看，吾悦广场的发展速度并不及预期。

六、地产黑马褪色

2018年，销售额刚刚跑进全国房企10强的新城控股，此次半年报保住行业第8的座次。

新城控股实现合同销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%，销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%，在大本营常州、总部上海、苏州等城市实现百亿销售。

截至2019年6月底，其权益可售货值约5800亿元，2019年下半年可推货值约为2200亿元。

记者自新城内部了解到，2019年年初，新城内部定下的合约销售目标为3500亿元，对外披露的目标则为2700亿元。

此外，新城控股上半年营业收入为170.63亿元，同比增长8.29%。

这其中，房地产开发销售及吾悦广场物业出租及管理营收分别为144.83亿元、17.1亿元，营收同比增加-0.85%及101.94%，毛利率分别为33.76%及69%。与此同时，归属上市公司股东净利润为25.9亿元，同比增长2.54%。

相比往年同期，上述核心数据增速均有所下滑。

记者查询往年财报发现，2016上半年至2018年上半年，新城控股的销售额同比增速分别高达131%、75.01%、94.17%，营业收入增速分别为3.96%、24.87%、39.1%，净利润增速分别为85.67%、33.66%、122.81%。

关于销售额增速下滑，新城控股回应记者称，上半年项目交付结算不多，交付结算主要在下半年，上半年结算金额274.77亿元(含合作项目)，完成竣工面积404.1万平方米，下半年则要实现竣工面积 1469.26万平方米，全年计划竣工面积超过1800万平方米，2018年则为979.82万平方米（含合联营项目）。

关于净利润增速下滑，新城控股回应记者称，“上半年销售金额同比增长28.4%，对应的营销费用和管理费用刚性支出高于去年同期，所以净利润同比增幅小于营收同比增幅，但由于下半年交付体量大，全年计划竣工交付较之2018年增长90%以上，全年营收和利润增长有保障。”

新城控股半年报显示，销售、管理费用同比分别攀升60.44%、11.56%，分别达到9.57亿元及12亿元。

作为曾经高速增长的地产黑马，新城控股这半年的黑马成色消退。