房地产行业的黄金十年已去 后开发时代来临

随着“房住不炒”的落实，房地产行业在2019年迎来了更为严峻的挑战。国家统计局数据显示，上半年商品房销售金额累计同比增速为6%左右，而销售面积则累计同比下降1.3%，尽管销售均价有所上升，但仍难掩行业整体销售增速呈下滑的趋势。

为了保证企业现金流，减少拿地成为房企的普遍动作之一。数据显示，截至2019年10月，全国主要城市62%的热点地块均以底价成交。

而在开源方面，不管是被动还是主动，大多数大房企都走上了转型之路。TOP100的房企中，经营纯住宅项目的公司占比仅3%左右，在过去几年里，健康产业、文旅项目屡屡与房企联系在了一起。

但道路漫漫，房企的转型之路是一场马拉松，成功完赛似乎还需要更多时间。

“黄金十年”远去，后开发时代到来

地产行业走过“黄金十年”的高速发展后，房企利润正逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力，破产事件频发；大型房企同样调整战略，加码新产业布局。

中国人民大学商学院组织生态与人才战略教授周禹曾披露，2011―2013年已经达到了峰值，年均开工量18.8亿平方米；2014―2025年，开工量持续下行，年均开工量大概13.2亿平方米。

在各家房企之中，万达的转型之路开始得更早。早在2000年，万达就开始了对其他行业领域的探索，对万达广场建设的同时万达影城也成为了王健林的退路之一，依托众多的院线，万达早早就涉足娱乐行业。

在王健林将77家酒店抛售给富力，诸多在建项目转手融创中国之后，不断出售房产的万达，成功降低了自己的负债率，更是投资成立新项目—万达健康，王健林甚至对外宣称，希望将地产从万达集团中去除。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾分析：总体来看，我国房地产供不应求的时代结束了。

“我们以住宅为单一产品，以开发为主要的商业模式，竞争力的重点在于成本、规模、速度，这就是开发时代。后开发时代关注全产品线、全价值链，重点竞争是运营与资产管理，重点改变了，将会使很多企业发生变化。”万通集团创始人冯仑在2019奇点（中国）绿色商业生态价值论坛上称，房地产已进入“后开发时代”。

机构统计显示，2018年，TOP30房企70%发布多元化战略，百强房企有97%布局多元化业务。娱乐、旅游、健康等与地产结合紧密的领域，成为了地产企业转型的热门之选。

在健康养老领域，恒大布局了恒大养生谷，该养生谷借鉴全球大型养老社区的经验，并结合中国实际情况创建了全新的健康养老模式。

今年10月，恒大集团创始人许家印还远赴黑龙江，与黑龙江省哈尔滨市、绥化市进行合作，项目中便有文化旅游、健康养老等领域。许家印更是表示，“现在投资一定要过山海关，谁过谁赢，谁不过谁后悔”。

也是在10月，融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委会分别签署协议，确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

“这不是公益，这是个投资。”对于涉足大健康，融创中国董事会主席孙宏斌回应称，此举遵循融创的逻辑，即投资消费升级和美好生活。

国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出，到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。丰厚的市场蛋糕无疑引来大量试水者。

对于需迅速展示转型成果的房企而言，如果直接收购成熟医院，不仅避免投资新建的风险，还可以迅速呈现业绩。

随着我国人口老龄化不断加剧，医疗产业需求越发旺盛。泰禾集团(5.940, 0.00, 0.00%)、阳光城(8.000, 0.00, 0.00%)、万科A(31.010, 0.00, 0.00%)、绿城中国等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

截至2019年9月1日，A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家，主要集中在房地产行业、金融行业等。其中，房地产企业有9家，包括万科A、上实发展(5.820, 0.00, 0.00%)、世联行(3.510, 0.00, 0.00%)、云南城投(2.870, 0.00, 0.00%)、海航投资(2.380, 0.00, 0.00%)、凤凰股份(4.190, 0.00, 0.00%)、金地集团(13.300, 0.00, 0.00%)、保利地产(15.640, 0.00, 0.00%)和泰禾集团。

投资回报周期长，转型成功道路漫漫

转型已经势在必行，但同样存在的一个现实是，房企转型多年，但行业成功案例少之又少。据媒体公开报道，数据显示，全国文旅地产处于“721”的尴尬格局，即70%亏损、20%持平、10%盈利的整体状态。

房地产市场是典型的风险与利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发和运营功能地产时，往往面临着开发周期长、投资风险高的挑战。

功能地产本身的发展，也有自身的挑战。如养老行业，从经营情况看，业内尚未形成完善的发展体系。

在重资产、高投入、回报周期长的现状下，房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域，却普遍存在实践功能地产项目管理经验不足，运营开发能力较差的问题，多数房企难以摆脱传统房地产的开发模式，不得不将“地产”作为发展重心。

所以，早年的一些转型试水者，如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后，华侨城A(7.390, 0.00, 0.00%)远离传统地产“高周转”逻辑，但也陷入转型迷思。

10月28日，华侨城发布第三季度财务报告。报告期内，公司营业收入122.1亿元，同比增长24.15%；归属于上市公司股东的净利润31.88亿元，同比增长3.62%。但若扣除非经常性损益，华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元，同比减少23.65%。

过去两年，无论是年销售金额、收入、净利润等核心指标，万科都曾被碧桂园、恒大赶超。尽管郁亮多次对外宣布，万科的目标是马拉松比赛的最终胜利，但龙头老大的失落感不言而喻。

比万科更早转型的企业，也罕见成功者。2012年，SOHO中国便宣布，未来三年，逐步告别一贯以来的散售模式，改为持有出租物业。然而，SOHO中国从散售转型自持后，营业收入及净利润连续三年下滑，近期更是陷入清仓抛售资产传闻中。

在此背景下，各大房企进军多元产业已是“不得不为”。但同质化的问题，多数房企依然无法避免。由于从事功能地产开发的房地产企业在招商引资、产业导入等方面的能力还有待加强，缺乏特色产业集群造成的同质化严重，使得房地产企业的发展举步维艰。

究其原因，主要是因为我国功能地产还处于初级阶段，无论政府还是房地产企业在实际开发中或多或少缺乏特色，没有结合区域或者企业自身特征，发展自己的特色产业集群，而是盲目引入企业、追求规模，导致同质化严重，且部分企业科技水平低，企业良莠不齐，无法实现产业间关联，无法构造相互促进和发展的产业集聚格局。