再转型 谨慎到保守的阳光100能成功吗？

黄志祥以超过41亿元（1130万元/亩）的报价夺得成都366亩城东沙河地块新地王。而早在2005年，阳光100便作为这块土地的一级开发商，在拍地前做好了地块所有的规划设计，连售楼处都已成形。“当时我们也举到了900多万元，但预估最高出价绝不会超过每亩1000万元。”在轮番举牌之后，关键时刻理性稳健的阳光100刹车了。

那时已经成立多年的阳光100形成了自己的一套拿地标准：在一线城市，拿地的楼面地价为周边在售楼盘均价的40%；在二三线城市，拿地的楼面地价为周边在售楼盘均价的30%；在所有城市根据具体情况有约5%的浮动空间。

成都东沙河地块折算楼面地价是3400多元/平方米，周边同类地段楼盘售价接近6000元/平方米，楼面地价和周边楼盘售价之比高达57%，远超了阳光100拿地的成本底线。当时出现了类似情况的城市还有很多，面对远超底线的竞价，阳光100通常是权衡之后选择放弃。

据说，不论市场好与坏，阳光100对拿地都一贯持谨慎态度，并不提早制定明确的拿地计划，也并不大规模储地，这样的理性刻板，本以为可以规避风险，但实际却是错失良机，这后来也被认为是导致其发展停滞的重要原因。

除了拿地遵循严格的衡量标准外，在寻找进入的城市方面，阳光100也有自己独特的判断方法。1999年创立阳光100品牌之后，公司自2001年开始走向二线城市，因为“二线城市虽然面临着房价低、市场成熟度低、跨区域管理难等问题，但却给品牌企业提供了良好的发展机会”。

阳光100直接把自己定位为“致力于二三线主要城市土地开发的专业开发商”，在如何选择城市上独创“时钟理论”。在中国城市化发展过程中，一个城市会迎来自己功能升级换代和经济飞跃的时候，这样的二三线城市是最具成长性的。有的城市在快速成长，有的城市是平稳发展，阳光100根据城市发展速度将其分成不同时区。而阳光100要选择那些处于成长时区的城市。

“把城市想像为一个时钟，将其规模、发展程度、人均GDP、人均可支配收入以及外来人口等指标，设置成城市的时钟，然后迅速做出判断”。最理想的状态是找到“闹钟”，也就是那些在城市化进程中有重大拐点的城市，比如2006年8月，国务院将天津定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，天津由此就成为了一个“闹钟”。

这样的筛选过程看上去理性客观，但是考验的是决策者对国家宏观政策走向、对行业发展趋势的综合把握和判断能力，要求非常高。另外，根据这样的标准去衡量，可供选择的城市也所剩不多。

除了上述拿地和选择城市的标准为人诟病外，笔者认为这一时期阳光100还有一个发展路径选择的失误。2010年之后，“豪宅”成为社会选择的新风尚，那些所谓的“豪宅”专家如龙湖、泰禾和星河湾等都在这一时期获利颇多。