房地产步入风险投资时期 大房企也深陷泥潭

受到该收购的影响，12月17日，福晟集团下属上市平台福晟国际（00627.HK）盘中上涨超过30%。

“福晟的滑铁卢基本来自几个原因，第一是拿错地，大量的收并购项目实际上有很多法务、债务问题，最终项目无法按时入市，项目周转速度过慢；第二是踩错周期，福晟加杠杆的时间比其他闽系晚了1~2年，当其他公司开始控制财务杠杆的时候，福晟已经来不及收住。”一位闽系地产公司高层向记者评价。

实际上，福晟今年已经出现多位高管离职，包括分管营销副总裁、投资中心总经理等关键岗位均离职，而这些岗位也一直没有候补人选。“福晟的集团投资总去了福州龙湖做投资总，即便是降低能级也要赶紧跳槽。”一位福州龙湖人士告诉记者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企协信，在今年同样过得异常艰难。今年3月，协信联席总裁张泽林低调离职，随后协信一直处于群龙无首状态，从公开信息看，协信在今年也从来没有拿地动作。消息显示，12月末，阳光城与协信谈判股权收购已经进入最后阶段，不出意外明年协信将把项目股权让渡给阳光城。

面临并购命运的还有新湖中宝(3.730, 0.05, 1.36%)（600208.SH），这家公司12月向绿城中国（03900.HK）转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权利和权益，合计总额为36亿元。而在今年7月，新湖中宝以67.05亿元将持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益出售给了融创中国（01918.HK）。

趋紧的融资节奏和难以入市的项目，让这些中型房企不得不把项目摆上货架，等着更多的大公司接盘。“每周都有公司主动找上门来谈合作并购，我们看得比较多，真正去收购的还是少数，毕竟里面涉及的问题比较多。”一家TOP15公司投资负责人告诉记者。

销售额虚实

很多中型房企面临困局的背后，实际上折射出地产公司销售“虚高”，泡沫不断被刺破。

“我们公司每年对外号称突破全口径销售千亿规模，不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿，还是用大量小股操盘方式来虚增销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。

过去几年，由于融资对规模的需求，很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模，大量千亿房企涌现，不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

比如刚刚登陆资本市场的新力控股（02103.HK，下称“新力”），就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据，新力2016~2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别是107%、165%、347%。

不过，新力的营业收入却和销售数据有较大差距。根据新力的招股书，2016年、2017年及2018年，新力分别实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%。

一般而言，地产公司的销售金额会在1~2年之内结转成为营业收入，不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。