牺牲利润换增长 房企的财富“保卫战”

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌此前曾表示：“负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下，阳光城将速度放慢，逐步减少有息负债，拓宽融资渠道，即便利润上调有难度也要先放缓增速。”

从过往经验看，区域管控能有效降低人力成本，增强运营效率。2019年上半年，70家典型房企整体销管费率中位数为8.5%，较2018年同期下降0.3个百分点。行业盈利普遍吃紧，2019年行业龙头如碧桂园、保利发展等均再次进行架构调整。

与此同时，房企跨入千亿门槛后，普遍通过合作项目确保销售及营收增幅。合作并表项目增加，会导致少数股东损益及其占比提升，但归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。因此，过去一年，不少千亿房企开始努力提升权益比例，挽回利润疲软局面。

以“行业风向标”万科为例，公司依旧保持着谨慎拿地姿态，但是权益比例明显提升。2019年，公司权益拿地面积约2812万平方米、权益金额约1739亿，同比分别变动-5.24%、4.78%；权益比例约为75%，相对2017、2018年的69.1%、56.1%提升显著。

新晋千亿房企滨江集团(4.820, 0.00, 0.00%)（002244.SZ），去年其销售权益仅37%，而同期房企前三十强平均权益比达86.44%。滨江集团董事长戚金兴表示，公司2019年所拿地块的权益占比在50%以上，今年销售权益比例将会提升。

“对位于第二梯队及以下的中小型房企来说，一方面要奋力冲销售规模以防自己被其他企业‘吃掉’；另一方面，还得注重销售均价、利润提升，以免以价换量没有实质利润提升。”昊泽资本合伙人赫信分析，但前十房企4559.1亿元的规模均值门槛高，中小房企实现规模上弯道超车的难度系数大；同时，一梯队房企越来越聚焦至利润提升，中小房企实现利润超越并非易事。

赫信进一步指出，房企规模增速降低，但是规模总量门槛仍在攀升。伴随房地产行业规模触及天花板，销售单价、利润率趋于走低应该是大趋势，各梯队房企的利润整体仍将承压。而头部房企重销售额含金量也将是行业常态。