第六章 你不能光用眼睛看钱

如果你还清抵押贷款,情况会怎样？

许多人问我：“如果我还清了抵押贷款,情况又会怎样？这时我的房子是资产吗？”我的回答是：“大多数情况下,回答仍是否定的,房子仍然是一项负债。”有几个原因可以解释我的回答。一个是维修费和保养费。财产就像一辆汽车,即使你不使用它,它仍要不断地花钱维护……　　一旦事情开始出现问题,好像所有的问题都会跟着出现。大多数情况下,人们用税后收入支付房子和汽车的修理费用,而“B”和“I”象限中的人只把产生收入、带来正的现金流的财产列为资产。　　没有抵押贷款的房子也是负债的主要原因是你仍然没有真正拥有它……我是说真正地拥有。即使你拥有它,政府也要向你征税。只要停付你的财产税,你就会发现谁才真正拥有你的财产。　　这就是税收留置权的起源……这点我在《富爸爸,穷爸爸》一书中也曾提到过。税收留置权是一个获得至少16%的利息的好方法,如果房主不缴纳他们的财产税,政府将对他们应收的税收征收利息,利率从10%到50%。让我们讨论一下这种暴利,如果你不纳财产税,像我一样的人就等于替你缴纳……那么在很多州,你就欠了我税收以及利息。如果在一定时间内,你不付税收和利息给我,我仅因我投入了钱就可以拿走你的房子。大多数情况下,财产税在退还时有优先权,甚至优先于银行抵押贷款之前。我曾有机会买到一些房子,为此所纳税不到3,500美元。　　不动产的定义

再次强调,要用你的大脑而不要用你的眼睛看钱。为了训练你的头脑,你现在必须知道有关词汇的真正定义和数字系统。　　现在,你首先应该知道资产和负债的区别,而且你应该知道“抵押贷款”的定义是一项“直到死亡都有效的协议”,以及“财务”的定义,即财务意味着惩罚。你现在要学习“不动产”这个词的来源以及一个流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人认为“衍生工具”是新生事物,但事实上,它们很早就已经产生了。　　“衍生工具”的简单定义是“派生于别的事物中的事物”。衍生工具的一个例子是桔子汁,桔子汁是桔子的一种衍生品。　　我过去常认为,不动产意味着“真实的”或者是可触摸的某种东西。我的富爸爸向我解释说,英文“不动产”（real estate）　　这个词实际上产生于西班牙语的“真实的”一词,含义是“皇室的”。El Camino Real是指皇室的马路,不动产是指皇室的资产。　　1500年左右,农业时代结束,工业时代开始,权力不再基于土地和农业。君主们认识到,他们不得不根据土地改革法案进行改革,该法案允许农民拥有土地。这时,皇室创造出了衍生工具。这些衍生工具,如通过对土地所有权的“纳税”和“抵押贷款”,成为让平民融资并获得土地的一种方式。税收和抵押贷款是衍生工具,因为它们起源于土地。你的银行家不会称抵押贷款为衍生工具,他们会说它是由土地“保证”的……不同的说法,相同的含义。因此,当皇室认识到,金钱不再产生于土地而是产生于来源于土地的“衍生工具”时,君主们建立了银行,让银行管理新增加的事务。今天,土地仍叫“不动产”,因为无论你为它支付多少钱,它都不再真正属于你,它仍旧属于“皇室”。　　你的利率是多少……真实利率？

富爸爸为他所支付的每1分利率进行态度强硬的斗争和协商。　　他问我,“当银行家告诉你,你的利率是8%时……这是真的吗？”我知道这不是真的,只要你学会读数字就会了解。　　让我们假设,你买了一所价值10万美元的住宅,首付2万美元,并以8%的利率和30年偿还期向银行借到余下的8万美元。　　5年后,你将付给银行35,220美元,其中31,276美元是利息,仅有3,944美元是偿还债务。　　如果你持有这笔贷款30年,你将支付本息共211,323美元,大大多于你最初借到的8万美元。你支付的利息总和是：131,323美元。　　另外,这211,323美元还不包括财产税和贷款保险费。　　有趣的是,131,323美元看起来比8万美元的8%要多得多。　　这更像是利率为160%的30年贷款。如我所说,他们并不是在说谎……他们只是没有说出全部事实真相。如果你不会读数字,那么你真的永远也不会知道；如果你对你的房子很满意,你实际上不会介意。但是,当然,这个行业知道,几年以后……你又会想另一栋新房子,一栋更大的房子,一栋更小的房子,一栋别墅,或者重新融资你的抵押贷款。他们知道这点,而且事实上,他们正热切等待着它的发生。　　行业平均值

在银行业,抵押贷款的平均期限是7年,即银行期望人们每7年买一次新房子或重新融资一次。这个例子意味着,他们期望每7年后收回他们最初的8万美元,再加上43,291美元的利息。　　而这就是称它为“抵押贷款”的原因,这个词起源于法语“mortir”,意思是“死前协议”。事实是大多数人努力工作,不断地使用新的抵押贷款。针对这些,政府提供税收减免,鼓励纳税人购买更贵的房子,而这意味着将有更多的财产税交给政府。不要忘记,每家抵押贷款公司还都要求你为你的抵押贷款购买地产保险。　　每次我看电视,都会看到那些商业广告里,英俊的职业棒球和橄榄球运动员微笑着劝告你,把你的所有的信用卡债务变成“账单合并贷款”。这样,你能还清所有这些信用卡,并以更低的利率获得新的贷款。这时他们会告诉你为什么这样做是明智的：　　“账单合并贷款是你的一项聪明的转移,因为政府将给你支付抵押贷款利息的税收减免。”观众认为他们看到了良机,跑到他们的金融公司,重新对他们的住房进行融资,还清他们的信用卡,还觉得自己相当的明智。　　几周之后,他们去逛商店,看到一件新衣服,一个新除草机或者意识到他们的孩子需要一辆新自行车,或者因为他们精疲力尽而需要度假。于是他们不得不办一个新的信用卡——或者突然他们收到了一个新信用卡,因为他们还清了另一个。他们有很好的信用,他们支付他们的账单,他们意志坚定并对自己说：“噢,继续下去。你应该这样,你每月可以还清一些。”情感战胜了逻辑,新的信用卡从隐蔽处溜了出来。　　正如我所说,当银行家对你说你的房子是一项资产时,……　　从某种意义上说他们是在说谎。当政府为你的负债提供税收减免时,这不是因为它关心你的财务未来。政府关心的是政府自己的财务未来。因此,当你的银行家、会计师、律师和老师诚实地告诉你,你的房子是一项资产时,可他们却没有说出那究竟是谁的资产。