为业绩“反转”做铺垫（实现业绩翻番）

　　在66家发布2022年度业绩预告的A股房企中，截至2月16日，已有近10家预亏房企收到交易所关注函并作出答复，焦点问题之一是计提减值。

　　据《红周刊》统计，在已发2022年业绩预告的房企中，因计提减值准备导致房企业绩下滑的现象较为普遍。其中，荣盛发展、蓝光发展预计2022年度计提减值金额逾百亿元。

　　有业内人士向《红周刊》表示，由于2022年市场环境下行，房企计提减值准备的现象增多其实符合业界预期，但不排除有的企业未来会将大额计提资产减值准备转回以美化财报。“如果2023年市场向好，部分企业可能转回部分计提资产减值损失，达成更好的业绩表现。”

　　出险房企成计提减值“重灾区”

　　存财务作弊嫌疑

　　在近期发布2022年度业绩预亏公告的A股房企中，除了当期项目结转较少、毛利率下行及外汇波动等因素，计提资产减值损失也成为房企业绩下滑的重要原因。

　　据《红周刊》统计，目前40家年度业绩预亏的A股房企中，至少12家公司披露了2022年度计提资产减值损失具体金额。其中，蓝光发展、荣盛发展计提减值准备金额较多。蓝光发展2022年计提约160亿元减值损失，占公司219.37亿元的预亏金额的比例约为73%；荣盛发展拟计提存货跌价准备70亿元至100亿元，同时拟对多项应收款项计提信用减值损失40亿元至70亿元，合计在110亿元-170亿元之间，而公司预亏金额在190亿元-250亿元（见附表）。

　　

　　计提减值占比预亏金额最高的是财信发展，2022年度财信发展计提减值7.5亿元—10亿元，占亏损额度下限的208%—278%。此外，珠江股份、美好置业、粤泰股份、宋都股份、世联行等预亏房企均在2022年度计提数亿元资产减值准备。

　　从企业类型来看，出险房企是计提减值准备的重灾区。例如泛海控股因旗下民生信托项目发生风险计提了预计负债；阳光城因对2023年的量价预期持谨慎态度而计提了存货跌价准备，美好置业明确对公司装配式建筑业务计提资产减值损失6亿元等。

　　值得一提的是，减值计提也是不少头部房企净利润下滑的重要原因。例如，预计2022年录得业绩首亏的央企华侨城表示，考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，公司计提存货跌价准备同比增加。在回复监管函中，华侨城表示，2022年度计提的存货跌价准备合计金额约为80亿至105亿之间。

　　对于房企集体计提减值准备行为，业内人士表示这在市场预期之内。中指研究院企业研究总监刘水向《红周刊》表示，从成交规模看，2022年全年商品房销售额同比下降26.7%至13.3万亿元，降至2016年来最低水平；从价格看，百城新建住宅价格自2014年以来首次下跌。“总之，2022年市场剧烈调整区别于过去几年，房企对存货、长期股权投资等资产进行减值测试，实行相应计提资产减值准备的做法符合会计准则中的谨慎性原则。”

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《红周刊》表示，需要区分房企“真假”计提问题：“计提减值准备是企业判断其资产可收回金额低于账面价值，就会计提资产减值准备，但这些计提损失不一定是真正的损失，更多是出于对市场和企业的预期判断；企业大额计提资产减值准备存在未来美化财务报表的可能性，不排除有财报作弊的。”

　　荣盛发展、蓝光发展陷于低线城市

　　减值准备位居“头部”

　　在监管层面，房企大额计提资产减值准备的做法受到密切关注。《红周刊》了解到，截至2月16日，荣盛发展、蓝光发展、美好置业、皇庭国际、宋都股份等近10家业绩预亏房企收到交易所关注函，并围绕计提减值合理性等问题作出回复。

　　以目前计提减值金额居前的荣盛发展和蓝光发展为例，这两家房企近日回复了交易所的关注函或监管工作函，回答了有关计提减值准备的问题。

　　《红周刊》了解到，存货跌价准备是荣盛发展与蓝光发展2022年计提减值准备金额的主要构成部分。据蓝光发展2月16日回复公告，在其拟计提约160亿元减值损失中，除了前期投入的债权及股权的投资损失预估约26亿元，公司根据存货项目所处市场情况预估计提存货跌价准备约134亿元；荣盛发展拟对多项应收款项计提信用减值损失40亿元至70亿元，另测算并计提存货跌价准备70亿元至100亿元。

　　值得一提的是，对比近三年存货跌价准备计提情况，蓝光发展2022年计提存货跌价准备金额增幅较大。2019年至2022年，公司计提存货跌价准备金额分别为3.28亿元、1.66亿元、61.14亿元和134亿元。

　　据荣盛发展回复公告，拿地成本较高、市场低迷、为加速回款降低售价等因素，是荣盛发展计提存货跌价准备较多的原因。荣盛发展减值计提前大五项目分别位于佛山市、廊坊市、杭州市、沈阳市及湛江市。以其中计提存货跌价准备金额最多的佛山市某项目为例，结合周边竞品及今年1月销售价格，荣盛发展预估该项目售价为9694元/平方米，而实际销售总成本预估为16329元/平方米，仅该项目计提存货跌价准备8.09亿元。

　　蓝光发展则将计提存货跌价准备归结为公司品牌受损及项目所在区域市场承压。据公司公告，公司现有项目主要分布在成都、天津、昆明等二线城市远郊区域以及茂名、达州、新乡等三四线城市，部分城市出现量价齐跌情形。譬如，昆明市2022年商品房销售均价同比下跌20.75%。

　　蓝光发展拟计提存货跌价准备的项目亦主要位于低线城市。公告显示，截至2022年末，蓝光发展位于二线城市、三线及其他城市项目减值计提金额分别为69亿元、65亿元，减值计提占比分别为52%、48%。

　　事实上，前期对下沉市场的大规模投入已为房企存货跌价埋下伏笔。在低线城市不被看好的当下，蓝光发展在相关区域沉淀了大量土储。截至2021年末，除了大本营成都，蓝光发展披露的房地产储备主要集中在滇渝区域及华中区域，两大区域土地待开发面积分别为75.65万平方米、89.9万平方米，占待开发土地总面积19.7%、23.4%。

　　与此同时，蓝光发展在大本营成都逐步“失守”，2019年至2021年，成都地区营收分别为124.91亿元、193.28亿元、50.85亿元，在总营收占比依次变化为31.87%、45%、25.28%。蓝光发展存在的停工、逾期竣工等问题同样显著。据企业公告，截至2021年底，蓝光发展共开发投资115个房地产项目，其中半数项目当期新开工面积、累计竣工面积皆为零。

　　在陈霄看来，当前房企集体计提减值的深层次原因跟销售端密切相关：“2022年房地产市场下行压力加大，销售端不济，房企以价换量行为增多，加上限价政策的影响，项目售价被严格控制，导致部分房企存货跌价和业绩预亏。”

　　刘水认为，计提资产减值准备多数是出于市场下行导致的量价走弱和去化困难。此外，部分出险房企面临着品牌受损问题，经营情况短期内难以有效改善，因此资产存在贬值可能。

　　若2023年楼市转暖

　　减值准备将成房企“修表”工具

　　与存货跌价相伴随，房企毛利率问题同样备受关注。荣盛发展在交易所关注函中被交易所要求说明净利润等指标的变动趋势是否偏离同行业可比公司情况。

　　据了解，荣盛发展、蓝光发展毛利率水平近年整体走低。2019年至2022年三季度，荣盛发展销售毛利率30.08%、27.82%、19.54%、9.69%。其间蓝光发展销售毛利率依次为28.33%、22.58%、-4.41%、3.07%。

　　两家房企的销售均价也有所下降。《红周刊》据中指研究院披露的房企销售额及销售面积榜单测算，2022年荣盛发展销售均价为10914元/平方米，较2021年下降3.08%。另据蓝光发展披露2022年前三季度销售金额41.34亿元、销售面积62.56万平方米测算，其间公司销售均价约为6608元/平方米，较2021年同期下降28.62%。

　　对于毛利率变动趋势等问题，荣盛发展在答复交易所关注函公告中选择了阳光城、首开股份、蓝光发展等6家同行业可比公司展开对比。据介绍，2022年前三季度，该批房企毛利率中位数为6.78%，，均数为8.96%；荣盛发展毛利率为9.69%，处于行业中位数和平均数之上，变动情况基本符合行业整体趋势。

　　不过，据iFind数据，截至2022年三季度，115家A股房企销售毛利率中位数为21.64%，平均数为24.38%。荣盛发展销售毛利率水平仍居于A股房企中位数和平均值以下。

　　目前摆在荣盛发展面前的仍是债券逾期问题，今年1月，公司旗下展期过一次的“20荣盛地产MTN001”债券因未能足额兑付本息已构成违约。蓝光发展也在业绩预告中表示，由于预计2022年末归属于上市公司股东的净资产约为-208.21亿元，蓝光发展或因“最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值”而面临退市风险警示。

　　蓝光发展悬而未决的还有控制权问题。经多次被动减持与司法拍卖股份，截至2月10日，蓝光集团持有蓝光发展总股本占比已由2021年底的50.13%下降至目前的12.29%。根据蓝光发展于2月16日答复交易所关注函的公告，若公司债务风险不能有效化解，将不排除后续仍有进一步司法拍卖的可能。

　　不过，陈霄表示，由于行业正在逐步复苏、销售端逐渐向好，在去年年报中计提减值准备的金额有可能在今年转回，从而增强企业的盈利预期、优化资产负债表。“而蓝光发展等房企大额计提减值，若是在2023年行业回温的情况下转为企业利润，可能达成更好的业绩表现，对这类出险房企脱离困境也能带来助益。”

　　“出险房企首要目标仍是解决债务危机，恢复企业正常经营。”刘水表示，“从会计报表来看，如果市场向好，企业可以转回部分计提资产减值损失，增加报告期利润。”