招商蛇口业绩稳健融资顺畅 带动业绩中长期高质量发展

招商蛇口

行业排名重返前十，业绩稳健融资顺畅

公司公布2021年年报，全年实现营收1606亿元，同比增23.9%，归母净利润103.7亿元，同比减15.3%；公司拟每股派发现金红利0.54元(含税)。

多因素致业绩下滑，未结资源依旧丰富。

公司2021年营收同比增23.9%，但归母净利润同比降15.3%，主要因：1)受地价高企与限价影响，2021年销售毛利率同比降3.2pct至25.5%；2)基于审慎原则计提减值准备43.7亿元，减少归母净利润34.6亿元；3)结算项目权益比例降低，2021年少数股东损益占比同比提升4.2pct至31.8%；4)转让子公司产生投资收益同比减少24.5亿元。期末预收款及合同负债合计值同比增13.5%至1488.4亿元，同时公司计划2022年竣工面积同比增长10%，为未来业绩释放奠定基础。

销售排名升至第七，投资相对积极。

2021年公司实现销售面积1464.5万平方米，同比增加17.8%，销售金额3268.3亿元，同比增加17.7%，销售金额、面积增速显著优于全国(4.8%、1.9%)，销售排名升至行业第七；公司计划2022年实现销售金额3300亿元，较2021年稳中有升。拿地方面，公司2021年拿地面积1559万平方米，拿地销售面积比为106%，投资力度显著高于其他主流房企，同时聚焦重点城市，在长三角和粤港澳城市群投资占比超70%，在公司划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额比重达90%。从获地方式看，除传统招拍挂，公司通过产权联动获取土储约215万平方米，通过收并购获取土储106万平米，并获取14个旧改项目排他资格，预估土储面积510万平方米、货值超1200亿元。公司还积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。

招商积余拉开并购序幕，高质量发展可期。

招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明确赶超进位战略目标，期内投资并购实现突破，成功摘牌上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，形成一套针对优质标的收并购的推进模式；全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%；实现归母净利润5.13亿元，同比增17%；期末在管面积达2.81亿平米，同比增47%。

维持“绿档”水平，融资成本进一步下滑。

期末公司在手现金795亿，根据监管口径计算的现金短债比达125%，期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为61.7%、42.8%，三项指标持续满足“三道红线”要求；期内公司积极开展直接融资工作，票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低，有效调整债务结构并大幅降低综合融资成本，全年综合资金成本较2020年下滑22BP至4.48%。

投资建议：

维持此前盈利预测，预计2022-2023年EPS为1.32元、1.39元，新增2024年EPS预测为1.51元，当前股价对应PE分别为10.2倍、9.7倍、9.0倍。短期行业政策端持续改善，有望带来板块估值修复；中长期看，公司作为央企龙头，财务稳健，融资优势突出，且拿地投资积极，有望带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。

风险提示：1)若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行，前期高价地减值风险；2)若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

（来源：同花顺金融研究中心）