非典型央企中交地产财技:营收大增165%,归母净利跌近九成,净资产负债率却大降
多重对立矛盾点在这家“非典型”央企身上实现了交汇:盈利能力欠佳却在资本市场股价多次涨停;营收增165%,归母净利降近九成;暴雷传闻频频,依然融资不断。销售额及回款率多重下滑,净资产负债率实现45.92%的下降。
4月7日,中交地产发布2022年年度报告。年报显示,2022年其实现营业收入384.67亿元,较上年增长164.52%,实现利润总额21.83亿元,较上年同期增长43.36%,实现归属于上市公司股东净利润0.34亿元,较上年同期减少85.60%。
就三道红线来看,2022年中交地产的净负债率为171.78%,剔预资产负债率为82.61%,现金短债比0.53。虽然同样踩中“三道红线”,但中交地产的债务结构相对于2021年有所改善。2021年末,中交地产的净负债率为217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.6。
与连续四年“增收不增利”的境况相比,中交地产在资本市场却有“妖股”表现。年报公布当日,中交地产盘中涨停,报15.48元。此前在2022年4月及12月,中交地产分别创下17天13板及6连板的记录。
资本市场光鲜亮丽之下,中交地产也引来投资者关注。在年报中,关于同业竞争、债务融资、销售去化、调用子公司资金、股东减持、公司债发行等问题,个人投资者书面问询及电话沟通达到16次。
针对中交地产年报所存在的疑惑点,搜狐财经进行了解析。
疑问一:
营收大增165%,归母净利为何降9成?
业内更为关注的是中交地产连续四年“增收不增利”的“顽疾”。在2022年年报中,中交地产营收增164.52%,但归属股东净利润降近九成,形成了强烈的反差。
对于归母净利下滑,中交地产的解释是:受市场情况变化及疫情影响,公司部分项目存在减值迹象,报告期预计计提资产减值准备同比有所增加;公司上年同期部分项目因合并范围变化,根据会计准则相关规定,对相应股权进行公允价值计量产生非经常性损益,本报告期此项影响同比减少。
年报显示,中交地产2022年归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损1.86亿元,已较2021年的亏损4.32亿元减亏56.91%。
此前,中交地产少数股东权益占比过高,侵蚀归母净利润,是业内所认同的“不增利”的主因。
翻阅中交地产此前披露的年报显示,2019年-2022年,期间的净利润分别为12.21亿元、8.96亿元、7.39亿元、10.22亿元。而同期少数股东则分别分走了5.79亿元、5.48亿元、5.03亿元的利润,该项数字在2022年增加至9.88亿元。这说明少数股东权益已持续多年分走中交地产利润,挤压了股东的盈利空间。
除了上述原因,搜狐财经发现营业成本大幅攀升也造成盈利空间的缩减。
年报显示,2022年中交地产营业成本为333亿元,同比增长197.5%,高于营业收入164.5%的增速,导致毛利率下降9.5%。期间,销售费用53.43%的同比增长,也增加了成本。
此外,在支出层面,土地成本依旧占据整个中交地产的成本大头。根据年报,2022年中交地产土地成本占比56.2%,是营业成本构成项目中比重最高的,较2021年增加12.4%。
除了受到市场下滑及成本大涨因素的影响,更为重要的是中交地产业务模式转型还没有成熟。就年报来看,中交地产所依托的业务盈利还是以房地产销售为主,且存货周转率和总资产周转率均在0.20左右,行业中等水平。
中交地产亦有少量商业及代建项目,但被掌舵人李永前视为“肥肉”的代建板块并没有在中交地产得到快速发展。
曾在绿城任职五年的李永前见证了代建此种轻资产、高毛利的业务对绿城从百亿到千亿的贡献。
去年10月,中交地产牵手信达地产合作房地产纾困类代建业务。但就2022年代建业务来看,签约销售金额13.63亿元,签约销售面积8.77万平方米,并未形成规模。
中交地产也提到了内部风险问题:资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决,包括产品溢价能力还不足等。
年报显示,截至2022年末,中交地产货币资金为104.81亿元,存货达到1069亿元,占到总资产的77.89%。这意味着中交地产在规模狂奔之后,去化问题是当务之急,这也直接决定了中交的业绩问题。
疑问二:
回款等多指标下滑,净资产负债率如何下降45.92%?
2021年年报中217.7%的净负债率,可是说是中交地产的“头雷”,而2022年的中交地产面临借款无法偿还种种传言。化债成为中交地产激进发展后所面临的重要。在销售额及回款率多重下滑,中交地产如何做到净资产负债率实现45.92%下降?
年报显示,中交地产 2022 年全年实现签约销售面积195.78 万平方米,较上年同期降低 14.32%,实现签约销售金额 458.82亿元,较上年同期降低18.07%,销售回款 450.84亿元,较上年同期降低23.72%。
对于2022年中交地产净资产负债率下降的原因,某位常年从事地产工作的业内人士告诉搜狐财经:“多卖房增加现金流,少买地控制支出,进行还债。此外,新买项目做股权融资,少权益,多资产,实现负债没增,将负债做到表外。”
销售收入及回款呈现同比下滑,中交地产的筹资现金流量及现金及现金等价物净增加额也呈现负值,降负债的方式指向了表外负债。
降负债出表的一种方式便是小股操盘。 某位中交地产的投资领域的员工道出了其中的另一原由:“小股操盘是做低净资产负债率的方式。”
搜狐财经梳理年报发现,中交地产的项目大多以小股操盘为主,其持有的115个房地产项目中,100%权益占比的仅有16个。
中交地产少数股东权益的变化也体现了小股操盘的情况。2019年-2021年中交地产的少数股东权益从35亿元增加到147亿元,至2022年少数股东权益增值157亿元。
在少数股东权益大幅增加同时,中交地产少数股东损益却变化不大,二者占比不匹配。年报显示,中交地产2021年至2022年少数股东损益分别为5.03亿元、9.88亿元。
业内人士指出,通过非并表企业进行融资,很多房企都采用合作开发的模式, 注册的合资项目公司融资成为普遍现象。
小股操盘的逻辑给予了降负债很多的可操作性。一位开发商投资部人士告诉搜狐财经,谁操盘谁并表基本是主流,但是操盘和并表也可以分开,在投资拿地阶段多家合作,主要看怎么谈的,这个都很灵活。
“比如,3家合作拿地股权在30%左右,不可能所有好处都占了,在谈判的时候,每家都是用的各自的长处,收益角度就是各家有一个权衡。“该位人士表示。
除了将负债做到表外之外,减少支出也是降低负债的手段。
就拿地来看,2021年中交地产实现销售收入560亿元, 388亿元用于拿地,拿地销售比高达69.29%。此种激进的拿地策略在2022年有所缓解。根据中指研究院发布的2022年房企权益拿地金额TOP100榜,中交地产以114亿元排名第28位。
相比于中交地产2021年388亿元的拿地投入,2022年的114亿元投资额度已经实现了274亿元的锐减。
业内资深人士张宏伟则道出了另外一种可能:“母公司注入资本金可能带来它资产负债表的好转。”搜狐财经并未找到央企母公司直接注资的内容,但是从中交地产多次向母公司借款亦能看出,“背靠大树好乘凉”的作用。
仅去年12月,中交地产向关联方中交房地产集团有限公司借款合计65.6亿元人民币,借款年利率为7.5%。2021年12月,中交地产向大股东的申请借款额度一次达到100亿。
2022年,中交地产的债务罕见出现了下滑的趋势。搜狐财经梳理发现,从2018年到2021年间,中交地产总负债从360.01亿元走高至1240.17亿元,2022年出现微降,至1182.66亿元;流动负债数额同样呈现此种趋势,从2018年的261.40亿元增至2021年的772.68亿元,2022年降至731.33亿元。
虽然负债有所化解,但是债务压顶仍然是中交地产面临的问题。与其他国央企的融资成本相比,同样具有央企背景的中交地产的融资成本却偏高。
据年报显示,2022年金茂的融资成本仅为3.9%。此前,2022年中交地产多次向关联方借款年利率达到7.5%。根据中交地产所公布的2023年度融资额度为不超过451.43亿元,其计划融资成本定在不超过10%。
年报显示,中交地产银行贷款平均融资成本在2.60-6.50%,信托融资平均成本为6.80-8.40%,债券平均融资成本约3.52-6.90%。
疑问三:
“小股操盘”的隐忧与千亿目标的距离
小股操盘的好处是自有资金投入少,隐匿债务的同时,风险相对较低,投入产出比高。
纵观整个中交地产的操盘结构,大多以小股操盘为主,其持有的115个房地产项目中,100%权益占比的仅有16个,北京海淀幸福里(南)权益占比甚至仅为 10%。
只是,小股操盘容易带来反噬,不可避免地会带来旗下子公司“罚单”较多,“踩线”违规施工、环保问题、虚假宣传、纠纷等诸多问题,楼盘去化等问题也难免受到合作方的影响。
去年5月,中交地产一笔“烂尾”的贷款,让信达追债中交地产18年得以呈现在公众面前。两者的纠纷起源自2000年7月,中交地产、重庆路桥、宇鸣公司、成都鸣升四家公司共同出资组建重庆长江竹业发展有限公司(简称“长竹公司”),注册资本5000万元,持股比例分别为36%、1%、62%及1%,同样直指小股操盘。
小股操盘反映了中交地产近年来“狂飙”的发展模式,以合纵连横方式快速占领市场。根据公开信息显示,从2019年到2021年。中交地产项目数量从55个增加到103个,土地储备从929万平方米增加到1788万平方米。
在土地市场沉寂的2022年,中交地产虽然拿地金额相比于自己前几年拿地金额有所下滑,但是相比于未拿地的民营房企11宗的新增土地也算数量多的。中交地产新拿地城市多分布在常熟、武汉、成都、长沙等城市,多以一二线城市为核心原则。其中,在合肥拿地3宗,台州2宗,厦门2宗。
有人曾经形容中交地产并非央企的典型代表,因为其利用高杠杆模式所呈现的野心与国央企稳健的基调格格不入。从20年前一家濒临破产的民企,到经历2008年重大资产重组、2015年中交房地产集团成为中交地产的实际控制人,不稳定的因子一直贯穿在中交地产这家房企身上。
自李永前从绿城转至中交地产之后, “2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上”的目标,为其贴上激进的标签。
为此,在房地产三要素“人事地”中,除了聚焦投拓,李永前更是进行了大刀阔斧的人事变革,挖角原阳光城执行副总裁徐爱挖掘明星职业经理人、原东原营销副总裁朱桂华、原阳光城辽宁区域总裁颜龙、原宋都西南区域总裁冯潇等一系列明星职业经理人,也让中交地产存在5年换4帅的情况。
“我不太喜欢现在的市场化模式。太多的位置都给了市场化的人,招聘各种高管,也让企业身处动荡之中。” 某位一毕业就进入中交地产任职的前员工告诉搜孤财经。“原来行情好的时候,项目的问题都被发展所掩盖了,现在问题都暴露出来,归结为以前的发展模式太粗犷。”
负债及归母净利面临诸多阵痛之外,中交地产的排名却在2022年实现逆袭。中指研究院数据显示,2022年,中交地产位列中国房地产销售榜单第29位,要知道它在2019年的行业排名还停留在70位开外。
只是,在全靠同行衬托的地产下行趋势下,中交地产想要实现其千亿目标的夙愿,似乎还有很长的路要走。联合拿地的高占比小股操盘逻辑,也让中交地产面临诸多去化及运营的考验。