房地产惊现“春雷”！千亿房企退市，行业逻辑生变？

　　暖意频传的房地产行业平地起惊雷。

　　港股上市的千亿房企、江西房地产龙头新力控股（02103.HK）即将被取消上市地位；与此同时，A股上市企业蓝光发展（600466.SH）也面临退市风险，或将面临“披星戴帽”，股票简称被冠以“*ST”字样。

　　对于两家知名房企暴雷专业人士怎么解读？其暴雷背后企业面临哪些紧迫问题？在房地产行业复苏下，为何仍有企业暴雷？

　　千亿房企被退市

　　日前，新力控股公告称，联交所宣布，自2023年4月13日上午9时起，新力控股（集团）有限公司的上市地位将根据《上市规则》第6.01A（1）条予以取消。

　　公司被取消上市地位的理由是，公司股份自2021年9月20日起已暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A（1）条，若新力股份未能在2023年3月19日之前复牌，公司则将被取消上市公司地位。

　　由此新力股份也成为近年港股市场内房企少有的被摘牌的企业。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此事明显超出市场预期，对于后续房企债务问题化解和重大风险问题化解等都有很多启发。

　　严跃进认为，此事的特殊性在于，新力属于最近两年受债务问题困扰较大的企业。此前2022年其经营数据披露就开始显露出问题，但确实没有引起广大投资者和房地产界的关注。此次取消上市的消息，确实令市场非常惊讶。这也是房企债务风波以来首个退市企业，或者可以说是“暴雷房企退市第一例”。

　　除港股市场外，和新力控股面临相同的境遇还有A股蓝光发展。

　　和新力控股同一天，蓝光发展公告称，公司股票可能被终止上市，并披露第一次风险提示公告。

　　2023年4月6日，蓝光发展股票收盘价为0.95元/股，首次低于人民币1元。根据《上海证券交易所股票上市规则》第9.2.1条第一款的规定：如果公司股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元，公司股票可能被上交所终止上市交易。

　　此外，若公司2022年度经审计的期末净资产为负值，将触及《股票上市规则》规定的对股票实施退市风险警示的情形，公司股票将在公司2022年年度报告披露后被实施退市风险警示，即在公司股票简称前冠以“*ST”字样。

　　深陷债务危机

　　新力控股由张园林创办于2010年，是江西最大本土房企，其发展版图从江西开拓至长三角、大湾区等热点区域，成功进驻超50座城市。随着版图扩大，公司行业地位也得到有力提升，从区域龙头企业晋升全国30强房企。

　　2019年，新力控股成功登陆香港资本市场，开启新的发展篇章。2020年，上市一年后，新力控股总合约销售额突破千亿元，实现合约销售额1137.36亿元，成功晋级千亿房企阵营。

　　同年，公司还曾获纳入恒生综合指数、港股通。

　　然而公司上市仅3年多便面临退市，忆往昔看今朝令人唏嘘。

　　2020年下半年，房地产行业出台“三道红线”融资监管新规，政策根据房企资产负债率（剔除预收款）、净负债率以及现金短债比三项指标为房企划分“红、橙、黄、绿”四档，根据档位来限制企业年有息负债增长规模。

　　在行业新规下，新力控股的高负债已经出现预警。截至2020年12月31日，公司剔除预收款后的资产负债率这一指标为73%，略高于政策要求的70%。

　　彼时公司管理层表示，新力控股将力争在2021年实现“三道红线”降至绿档。然而随着时间流逝，公司流动性危机开始出现。

　　2021年9月20日，资本市场上的新力控股宣布停牌。公司已经出现流动资金及逾期付款等问题。彼时新力控股公告表示，由于近期面临因宏观经济状况而导致的不曾预期的流动资金问题，公司两项境内融资利息出现逾期。

　　然而这只是公司债务的“冰山一角”。

　　据新力控股最后一份财报显示，截至2021年6月末，公司总负债为918亿元，其中流动负债有754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元。

　　此后公司财报陷于难产。对此新力控股解释为集团财务报告单位人员短缺，公司财报职能无法正常有效运作。

　　2022年8月，公司债权人曾向香港高等法院提出清盘呈请，同年12月，香港高等法院在聆讯会上正式向新力控股颁布了清盘令。

　　蓝光发展遇到的问题和新力控股如出一辙。

　　虽然公司年报尚未正式披露，但看起来似乎并不乐观。经公司财务部门初步测算，蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。

　　截至2023年4月4日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计420.55亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。

　　蓝光发展表示，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。

　　为何仍有房企暴雷？

　　新力控股和蓝光发展的接连暴雷，正反映出当前不少房地产企业依然面临困境和挑战。

　　目前港股上市的房地产企业中，花样年控股（01777.HK）、恒大（03333.HK）、融创（01918.HK）、奥园（03883.HK）等由于未按时发布年报仍处于停牌中。

　　不过也有房企积极履行复牌指引，并成功复牌的。如佳兆业已经发布延期的业绩报告，并于今年3月初成功复牌。

　　当前房地产复苏迹象明显，头部房企掌门人也纷纷看好行业发展，坚定发展信心。

　　据易居研究院最新报告显示，当前楼市正逐渐进入到复苏的通道中。这和购房政策持续宽松、房价逐渐企稳、购房信心持续改善等因素有关。总体上一季度楼市好于预期。

　　在这种背景下再有企业暴雷，或预示了房地产行业内部分化加剧。严跃进认为，在2023年一季度房地产销售数据改善的情况下，暴雷企业更加说明还存在一些企业经营很困难的问题。

　　中国海外发展董事局主席颜建国则认为，未来房地产市场将呈现“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化，行业集中度还将提高。

　　绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为，行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的，具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

　　综上而言，房地产行业大的复苏仍在进行，但内部分化不可避免，在有的企业暴雷的同时，不乏还有企业将继续做大做强，行业竞争格局出现较大调整。

　　但部分暴雷企业或也会影响到行业的复苏进程。

　　严跃进认为，新力退市事件若不处理好，会加重其他投资者对有暴雷史企业的恐慌情绪，尤其是在债务问题还没有完全解决好的企业。

　　小结

　　总体来看，暴雷企业并不能影响房地产行业整体复苏，房地产行业或将步入分化的新常态。展望二季度，居民家庭购房意愿总体呈现增强趋势，易居研究院报告认为，楼市交易有进一步复苏的可能。