长实40亿转让大连项目予融创
这种热度延续至2019年。今年5月,嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块。5月28日,恒基地产爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块,溢价率23.3%,6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。9月12日下午,恒基地产联合天恒以总价24.25亿元再获得孙河板块最后一宗住宅用地。在2018年之前,恒基地产频频转让资产,2016年先后出售北京、广州项目,2017年又将旗下多个项目转让给富力地产,其撤出内地市场的传闻甚嚣尘上。
加码内地市场的还有新世界。7月30日,新世界发展发布公告称,旗下一家间接全资附属公司于公开挂牌出让中,成功投得杭州一宗地块使用权,用作住宅、商业商务及公共停车场项目开发,总代价为97.92亿元,当时刷新了今年全国地块总价最高纪录。而在此前,新世界发展还以40.1亿元收购宁波新世界广场余下51%权益。
事实上,几年前,新世界接连出售内地二三线城市项目,并将新世界中国私有化退市。
低成本抄底拿地谋发展
如今的港资房企内地投资格局,逐渐形成两种局面,一种是以李氏家族为主,持续出售资产,另一种是包括新世界、新鸿基地产、恒基地产、恒隆地产等在内,重返内地市场,在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。
纵观当下的内地房地产市场,在经过长达3年的政策调控后,楼市转向平稳,低入高出的局面一去不复返,房企在操盘能力、成本与利润平衡、建筑品质上都遭遇挑战。在此背景下,内地房企拿地变得谨慎,港企却接连进行多个大手笔交易,原因是什么?
同策咨询研究部总监张宏伟认为,从2018年下半年到2020年上半年,整个房地产市场会处于持续的下行调整期,港资房企会乐意在这个周期收购比较好的项目资产,换仓谋求下一轮市场发展机会。优淘城总裁薛建雄表示,楼市高涨时内地房企抢地很凶猛,港企保守决策慢,失去很多机会。市场下行周期,内资放缓扩张时,港企才有机会发挥他们的优势。
更重要的是,相比于内地房企高杠杆、高融资成本,港资房企拥有低负债、低成本的优势。在易居企业集团国际业务总监洪圣奇看来,“港企加码内地楼市的逻辑也很简单,资金成本低,持有回报率没那么高的物业,比内地房企更具优势。”他表示,港企境外的融资成本在3%-4%,而内地房企整体在8%左右。
财报数据显示,2018年,恒基地产的实际借贷年利率约为2.33%。在2018年12月到2019年6月份之间,新世界发展的融资年息率最高为6.25%,最低为2.65%,平均融资利率在4.3%左右。2019年上半年,恒隆地产的平均借贷比率为4.8%。与此同时,港资企业多奉行稳健的财务策略,采取慢周转的开发模式,其负债率普遍偏低,多控制在20%以内。
对于内地房企来说,面临较高杠杆,融资渠道收紧,融资成本高,一二线城市政策严控,使得不少住宅项目拖不起,尤其是一些高端住宅项目,地价高,预售价格管控严,溢价空间有限,财务成本高企。但是,这对于港资房企来说,拥有成本优势,能有更充足的时间做出好产品。
另一个重要的原因是,内地房地产市场进入存量时代,港资房企在物业持有与运营方面,拥有优势。
薛建雄表示,港资房企有低资金成本和精细化管理的优势,做高周转项目不是内地房企对手,但在市场低迷期做慢项目以及商办物业项目就能发挥这优势。