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三季度热点城市调控升级 预计四季度涉房信贷仍将紧张

来源:金投网2021-03-26 00:37:20

克而瑞地产研究中心相关分析人士指出,今年三季度,由于多个城市商品房销售热度继续减退,7-8月市场维稳,中西部已然成为目前主要的成交支撑。此外,融资收紧背景下房企到位资金增速持续减少,制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。

另外,2019下半年以来,房企新开工面积和施工面积均呈现出高位回落态势,且增速持续下降至低点。国家统计局公布的数据显示,前8月房屋新开工面积累计增速较1-7月继续下降0.6个百分点至8.9%,除开1-2月外已降至2019年年内低点。从单月来看回落之势更为明显,8月单月施工面积仅1.89亿平方米,同比增速由正转负,下降0.6%。

与此同时,持续从紧的融资环境令房企的拿地收储更加谨慎。今年第三季度,土地成交均价表现为高位回落。例如:7月份土地成交均价为2686元/平方米,截至数据统计日,9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。

“一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响,另一方面,由于融资环境持续收紧,房企拿地积极性明显降低,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调。”克而瑞分析人士指出,“整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下,企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。”

预计四季度涉房信贷仍将紧张

8月25日,央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准:首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。按照9月20日5年期以上LPR计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率不低于5.45%。

上述克而瑞分析人士认为,在“房住不炒”的大环境下,叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求,赋予各银行加基点的自由裁决权必将受到“房住不炒”的政策约束,不能随性逐利而为,房贷利率恐将易涨难跌。

在该分析人士看来,今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交量明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。“在这样的市场背景下,预计四季度各城市仍将延续一城一策、有收有放的精细化调控,并强化执行。”

克而瑞方面预判,今年四季度,货币资金环境有望进入整体宽松局面。一方面,央行将积极运用普遍降准和定向降准等政策工具,保持银行间市场流动性合理充裕。另一方面,LPR利率中枢有望进一步下移,着力缓解民营以及小微企业融资难、融资贵的困境,助力实体经济平稳健康发展。

“不过,房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。”该机构分析预测,一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。

针对房企的偿债情况,上述诸葛找房分析人士指出,上半年房企面临整体债务压力,多数房企为缓解资金压力,或加快去库存,或减缓规模扩张主动去杠杆降负债。而中小房企要面对的形势更为严峻,据统计,今年以来约有360家房企倒闭,破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。“进入下半年以后,融资环境更为严峻,在行业增速放缓的背景下,房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。”