三十五家房企有望跨入千亿元俱乐部

众所周知，依靠“高杠杆”运营的房企，无一不需要融资“输血”，想融资就必须要把规模做上去。

借道海外融资超700亿美元

“如果能融到钱，我们还是会选择融资。”日前，一位不愿具名的房企董秘向记者表示，没有渠道获得低成本融资，不得已才偃旗息鼓，在销售端发力，争取回收更多现金，让企业安全运转。

据中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来，国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近几笔融资中，融资成本已从5%涨至13.75%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10%。

借道海外融资，通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择，鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同，融资成本也各不相同。

“房企之间，不仅是规模分化较大，融资成本的分化也很明显。从全年情况看，海外融资利率主要在6%-15%之间。”张大伟在接受记者采访时表示，发行美元债融资“井喷”的背后，是融资渠道被限制，杠杆率较高的房地产企业，资金压力更大。

亿翰智库在研究报告中指出，房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代”，进入步履维艰的“白银时代”，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本不断上行。进入“白银时代”以来，房地产行业净利润率一般维持在10%-13%，借钱成本如果超过10%，意味着利息支出正在吃掉利润。

大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权，近年来一直在试图降低融资成本。自2016年开始“降杠杆”以来，万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率（指考虑永续债后的净负债率，下同）均控制在50%左右；作为“后起之秀”的新城控股(37.610, -0.07, -0.19%)、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动；融创等激进型房企的净负债率超过150%，净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍。

“融资成本几乎决定企业的利润率走向。”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向记者表示，“很多人以为，内部收益率（IRR）指标指的是项目获利水平，其实是不对的，内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本（比如贷款利率）。如果内部收益率是20%，利率是20%的话，说明一分钱也不赚。”

在房地产这个天然资金密集型行业中，高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌。不管是头部房企，还是中小房企，都难以获得低成本融资，尤其是民营房企。如果再碰上债务违约危机，引发连锁反应，就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡，进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。

483宗并购交易涉资2434亿元

楼市寒潮，恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。

大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产，是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求，不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元，先把规模做上去，并在尽可能保证利润空间的情况下，完成规模增长的目标。小房企甩卖项目，往往是生死攸关之举，处于被动地位，只能断臂求生。