第26章 给房价号脉

三根针戳破房市泡沫　　10年前,大唐国发生过一次重大的房地产泡沫,催生了无数的富翁,同样也淹没了无数的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的时候奋不顾身地进军房地产,结果泡沫一破,顿成穷光蛋了。　　世上凡是流动的东西总是会产生泡沫的,河流如此,股票如此,房市亦如此。泡沫撑起的价格就叫虚涨。因为贵到什么程度,大家心里没谱,越是价格上涨,越是这样。实际上,很难区分正常上涨和泡沫,因为更多的时候两者是互相掺杂,你中有我,我中有你。那么,如何区分有无泡沫呢？经过咨询专家,玉兔得知有“三根针”：看房子经过几道手、房价上升速度和房屋空置率的比例是否正常。　　第一针是房子经过几道手。一般来说,转卖的次数越多,泡沫就越大。炒房者一般采取三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。如果房市炒作过度,就会像股市一样,大起大落,影响房地产市场的平稳发展。从海外经验看,一般认为投资买房比例超过20%时,则表明该市场投机行为比较严重,房市含有较大风险。　　第二针是房价上升速度。在比较健全的市场上,房价涨幅不应比居民收入涨幅大很多。如果大很多,说明泡沫大,只会导致越来越多的人买不起房,这样房子的价格早晚有一天要掉下来。　　第三针是看房屋空置情况。空置就是库存,市场上任何一种商品都有合理库存,因为保持适度数量的空置房,对平衡市场供求、调控房价也具有积极的作用。如果没有空置率,房地产肯定是太热了,国际上的库存量一般不会超过15%。但问题在于,怎样统计这个库存量？这一点,众说纷纭。玉兔不管这一套,自己总去转一些房地产项目,以便给自己一个直观的认识。看是什么样的房子空着,是低档、中档还是高档的？是大户型还是小户型的？　　“三根针”尽管千真万确,但普通老百姓真要买起房子来,可还是觉得为难。那么,有没有比较直观的标准呢？有,可以从银行的态度和广告入手。　　首先,就是看是否容易从银行贷款买房。如果容易,说明银行对房市看好,房价可能上涨；如果难,说明市场风险加大。因为银行上对国家相关政策,中对地产开发商,下对普通投资者都了如指掌,因此银行的态度更客观、可信。况且银行还专门有许多人盯着地产泡沫呢,怎么着也比普通人眼光锐利些。

其次,广告能说明很多东西。如果地产广告增多,广告牌子越做越大,说明竞争越来越加剧。同样,还有注意广告内容的变化。最初总说房子如何好,地段如何好；一段时间后,变成了送精装修、送车库什么；到最后干脆就亮出公开打折的招数了,尽管说是尾楼清仓打折,但实际也许从刚刚开卖呢。这就说明市场泡沫要开始慢慢破灭了。