投资房产应注意的问题(1)

1．如何买到真正超值的房产

上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的,你觉得满意吗？

这并不是我想要的投资方式,我要寻找的是真正超值的房屋,不仅长期投资回报率高,而且在买入时就是赢利的,换句话说每个月它都能给你带来正的现金流,而不是负的！

如果按照我的标准来衡量,以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外,还要检查房产给我带来的净现金流量。

以王先生在方庄的房产为例：

净现金流量表

现金流入

租金收入：

空置期一个月,年租金收入为2000×11=22000元 现金流出

贷款70%,350000元,期限20年,月还款2470元,年总计29640元。

物业管理费用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：-10400元

从这张净现金流量表可以看出,王先生每年在抵扣房租收入之后,还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元,合到每月现金流为负的867元。

如果你是王先生,你会选择这样的投资吗？

你不会,我也不会。可这样的事情每天都在发生！

请记住,在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时,有一点你必须清楚：他们的重点在交易,只要有交易就有提成；而你的重点是在投资,稳妥的投资！

想想吧,你们的出发点有多么的不同,两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐,为你提供准确的参考信息,而剩下的事情则需要你自己来判断了！

如果按照我使用的房地产筛选表,你可以避开很多房产投资的陷阱,从而大大提高你投资的成功率。

先按照表格计算出你的目标房产的每项得分,然后把每项的得分加起来,你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的,而有些则属于备选项目,还有少数的房产属于真正超值的房产,在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。