投资房产应注意的问题(8)

在借款人提前偿还全部贷款后,贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费,故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费,须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素,其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

7．如何防范商品房套内建筑面积缩水

案例1

林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米,套内建筑面积为85平方米。在面积确认及面积差异处理标准的选择上,合同约定以建筑面积为依据,并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时,据实结算；超过3%时,林先生有权要求退房。2001年5月份,林先生验收新房时,开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当,但套内建筑面积却比合同约定减少了5%。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为,合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积,不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3%,开发商就不算违约,林先生就不能退房。

【律师建议】购房人与开发商签订合同时,一定要严格按照《办法》的规定,与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外,购房人还应注意,虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定,但在现实生活中,某些不法开发商还是会采取各种手段,胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议,以达到其规避《办法》不利规定的目的,对此,购房人千万要当心。