投资房产应注意的问题(13)

第一,要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中,如果到期不能取得房产证,则买方有权退房,或者逾期不能取得房产证,则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证,并将其写在合同中,则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年,而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内,则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序,自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证,最多不会超过两年。如果超过两年,则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金,且后期也没有能力交纳,或者项目本身不合法,永远也不可能取得房屋所有权证。

第二,用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时,要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款,则买方有权退房、退款,因为银行对公积金贷款审查较严格,要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法,或者说缺少“五证”,银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得,那就从侧面证明了银行也不看好这个项目,或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

第三,如果是预售项目,开发商拒不提供预售许可证的原件,则应在合同中注明开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门做好预售登记,否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定,则可能该项目存在缺陷,可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可,或者别的其他原因。

第四,慎签认购书。不少购房者在签订《房屋认购协议书》后,对所选房屋不满意,或者双方在《商品房买卖合同》条款上约定不能,便要求开发商退还其交付的定金或订金,其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条,即当事人未能订立《商品房买卖合同》的,开发商应当向买受人返还所收费用。这里所指的费用,一般是指“订金”而非“定金”,前者的法律意义是预付款性质,后者的法律意义是保证性质。而且该条还有“当事人之间另有约定的,从其约定”的规定,即不论是具有预付款性质的“订金”,还是担保意义上的“定金”,只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的,都“从其约定”。因此,在“定金”或“约定不予退还费用”的情况下,购房者很可能处于被动的地位,要么接受开发商的不平等条款,要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受损失。因此,在购房时必须注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式,有没有“另有约定”。