第九章 当银行,而不是银行家

如何操作银行　　在1986年税改法案之后,存在着很多的机会,不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于象限左侧的人来说,这是悲惨的时刻,然而对于我却是妙不可言,因为我可以利用我的“B”和“I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪,去追寻每一个看起来是一笔好交易的东西,而是决定集中精力于不动产市场。　　为什么选择不动产呢？有5个简单的原因：　　1．价格 不动产价格如此之低,以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样,每件商品都折价50％。　　2．融资 银行给我的不动产提供贷款,而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时,我想买进尽可能多的东西,因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。　　例如：我现有1万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票,当然,我也能够买到价值1万美元的股票。我也能够进行借贷（当你用保证金进行买空时,你可以只花总成本的一小部分,其余的部分由经纪人公司借给你）,但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。　　而用1万美元投资不动产,则可获得90％的贷款,我最终可以买到10万美元的财产。　　如果两个市场都上升10％,在股票市场上我会赚到1千美元,而在不动产市场上我将赚到1万美元。　　3.税收 如果我用股票赚了1百万美元的利润,我要对我的利润付将近30％的资本所得税。但是,用不动产赚的这1百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外,我还能够通过财产折旧获得更大的税收好处。　　重要的是,一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义,我才会投资。任何的税收受益只会使投资更具吸引力。　　4．现金流 虽然不动产价格下降,但是,租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款,更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价格上涨时,我能够出售这些不动产,虽然我负债很多,但是这永远不会伤害到我,因为租金远远高于贷款成本。　　5．成为银行的机会 不动产使我成为一家银行,某种我从1974年起就一直想做的事情。