抄底者滨江集团的底气

　　在2022年行业低谷里，偏居杭州的滨江集团，频频以抄底者的形象出圈。

　　该公司去年共计斩获41宗土地，耗资733亿元，拿地金额首次跻身全国房企前十，位列第7。

　　行业寒意贯穿去年全年，百强房企拿地总金额同比下降48.9%，更有近4成房企投资暂停。另外，百强房企拿地金额在全国土地成交的比重降至34.3%，远低于过去3年保持的50%左右的占比。

　　去年，整个房地产行业走到了冰点。在新周期里，滨江集团逆势进击，成为土地市场屈指可数的民营房企，新增货值高达1500亿元。

　　不过，它不是众人眼中的赢家，即便没有出险，也同样咬紧牙关。在杭州首次集中供地之后，老板戚金兴颇有几分悲观，对外称项目争取做到1%-2%的净利润。

　　由此来看，尽管房地产政策已由紧转松、金融三支箭落地，戚金兴也远没有到高枕无忧的时候。

　　稳住基本盘

　　新一线城市杭州，曾有两大本土地产商同台竞技：宋卫平的绿城中国和戚金兴的滨江集团。

　　宋卫平离开绿城、中交系入主，公司扑向更广阔的区域。2022年，绿城中国以3003.2亿元操盘金额位列行业第4，排名上升3位。

　　滨江集团自上世纪90年代崛起后，一直将杭州作为核心市场，即便公司2007年后逐渐拓展浙江省内，可杭州一直是公司主要收入来源地。

　　高峰时期的2017年，公司来自杭州市场收入比重高达94.63%，随着省内外市场开花结果，2021年杭州市场贡献比降至59.38%。

　　即便如此，杭州在公司中的地位从未被削弱。2019年至2021年，杭州土地储备在公司总土储规模所在占比例分别为57.3%、65%和60%。2022年上半年升至61.2%，较年初提升6.2个百分点。

　　所以，公司每年销售目标达成，杭州是关键战场。

　　据光大证券研报，2012年至2021年，滨江集团在杭州销售额年复合增长率达29.2%。该公司官微披露，其2022年在杭州市场网签金额718.05亿元、权益金额565.21亿元，再次蝉联杭州市场销冠，较绿城中国分别多卖了183.19亿元、94.25亿元。

　　公司稳踞杭州，与当地经济发展紧密相关。随着新兴产业发展，杭州常住人口自2010年以来持续保持净流入，2021年达到1220万人，带来持续的购房需求。

　　可以说，没谁比滨江更熟悉杭州市场，疯狂扫货是公司稳住基本盘的必然。

　　稳健风格

　　去年，滨江集团依赖杭州楼盘销售业绩，获得现金回笼690亿元，较上年增加约7亿元。

　　充沛的造血能力是开源，公司对融资成本的管控则是节流。

　　过往年份，滨江集团的融资成成本呈现逐年下行趋势。2017年平均融资成本为6%，至2021年降至4.9%。2022年融资成本继续走低，为4.6%，足以让国内绝大多数房企艳羡。

　　滨江集团稳健的操盘风格，与企业掌门人戚金兴个人有关。早年他从杭州江干区公务员岗位下海，一直保持着较为谨慎甚至保守的财务观念：如果能借10块钱，坚决只借7块，给自己预留足够回旋的空间。这也使得金融机构对这家企业颇有好感。

　　所以，即便去年悲观情绪笼罩的债券市场，滨江集团仍成功发行2022年度首期中期票据，规模9.4亿元，年利率只有4.8%。

　　2022年下半年，房企终于迎来利好，随后金融三支箭落地，滨江全年又得到多家金融机构超3300亿元综合授信。去年民营房企普遍面临的融资难题，似乎在滨江手里就不算个事。

　　没有债主上门、银行还争相送钱，若要揭开这个谜团，必须回到公司销售上寻找答案。

　　去年，戚金兴亲自下场参与自家3处楼盘摇号，均未摇中，他一度调侃自己运气不佳。旗下项目中签率低，进一步说明产品炙手可热，且能在较短周期内达成销售、快速清盘，从而实现资金回笼。

　　戚金兴曾对外解释了拿地与销售的关系：销售回款多，拿地才多，并非靠贷款拿地。

　　克而瑞对滨江集团有个统计，2022年上半年，该公司在杭州市场推出3800多套住宅，中签率仅19.54%。当期，公司项目首开去化率达到93%，高于杭州8区81%的平均去化水平。

　　公开数据显示，公司2022年完成销售金额1539亿元，行业排名升至第13位，较上年大幅前进9位。

　　跨进前十，大概率只是时间问题。

　　穿越周期

　　2021年以来席卷整个行业的债务危机里，大多数房企爆雷、躺平，甚至不得不卖身续命，滨江集团是少有的未出险的民营房企之一。

　　公司赌对了区域，并将单城销售做到极致。与滨江有几分相似的建业地产，同样聚焦河南区域市场，命运则大有不同，经历洪灾、疫情、裁员和卖资产后，胡葆森不得不引入河南国资纾困。

　　上一轮房地产周期，戚金兴凭借稳健风格，为企业规避了激进扩张和杠杆失控的风险，但在这轮新周期里，滨江集团更大的挑战，则来自盈利水平的大幅收窄。

　　这主要表现在杭州区域市场。2019年至2021年，公司杭州区域市场毛利率46.38%、24.37%和20.72%。受此影响，公司整体毛利率分别为35.10%、27.04%和24.83%。

　　当然，盈利水平的下滑，并非滨江集团独有。亿瀚智库披露，2020年50家典型房企平均毛利率和净利率分别为为24.7%、11.6%，同比下滑5.1个百分点、2.3个百分点。

　　2022年上半年，典型房企继续减收减利，平均毛利率、净利率中位数分别为约16.9%和4.4%，同比分别下降4.9个百分点、5.0个百分点。

　　因此，滨江集团的盈利水平受到影响并不意外。2019年公司净利率为15.92%，2020年、2021年及2022年前三季度净利率分别为12.41%、12.96和11.65%。

　　这是滨江集团短期内难以破解的。特别是去年新拿土地，可能会进一步压缩公司的盈利空间。

　　2021年，杭州集中供地推出的双限+自持出让模式，限地价、限房价，参拍房企还必须自持一定比例物业，且自持部分不可销售、转让，仅能出租。

　　据克而瑞数据，2018年至2020年杭州土拍自持平均比例为3.5%、1.6%和1.6%。2021年及以后，自持比例进一步抬升。

　　比如，滨江集团参与2021年杭州首批集中供地中竞拍萧山区一宗宅地，自持比例高达15%。

　　在戚金兴看来，不确定性任何时期都存在，公司永远在路上。他还明确表示，2028年之前，高管团队都不会退休。在这个团队里，戚金兴已经60岁，执行总裁余忠祥52岁，总经理朱慧明59岁。

　　这样的时间安排，显然是为了给接班者留够更多时间历练。去年6月初，戚金兴儿子戚加奇，已被委任为滨江服务非执行董事及董事会策略委员会委员，正式走向台前。