36个地产项目减值115亿，华侨城：不存在流动性风险

　　华侨城2022年的业绩显然未能让投资人满意，也给深交所带来不少疑惑。自1月底发布巨亏业绩预告，到3月底发布正式年度业绩，深交所两度发出问询函，要求华侨城说明净利润大额亏损、大额计提资产减值准备等问题。

　　年报显示，2022年，华侨城出现上市15年来的首次年度亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损109.05亿元。而去年前三季度，华侨城还处于盈利状态。

　　巨亏的直接原因是计提资产减值准备合计约127.05亿元。其中，仅存货跌价减值就高达115亿元，这一指标远高于同行平均值。

　　华侨城在5月19日晚对深交所“十一问”的回复公告中提到，去年93家房地产开发企业存货跌价准备期末余额均值约为21亿元。

　　该公司并未对上述指标远超同行进行解释，仅回复称，2022年同行业可比公司存货跌价准备余额占存货余额比例均值约为4.39%，华侨城这一指标则为5.83%，“与行业基本保持一致。”

　　针对其他问询，华侨城也在公告中作出回应。

　　127.05亿元资产减值是否合理？

　　问询函关注的焦点在于，华侨城各项计提资产减值准备高达127.05亿元是否合理，并要求列出涉及减值的项目。

　　115亿元计提存货跌价准备共涉及36个项目，其中计提减值金额5亿元以上共5个项目、 2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。

　　华侨城列举的6个项目详情中，存货减值准备数额最大的是成都市成华区一项目， 受限价政策、商业部分无法实现餐饮功能等影响，2022年此项目计提减值准备23.38亿元。

　　其还表示，2022年对存货可变现净值测算过程中的重要假设及关键参数的选取标准及依据与2021年不存在较大变化。

　　1.03亿元投资性房地产减值准备主要涉及华侨城在宜宾市叙州区的一个项目，该项目处于在建状态。该公司称，由于市场急剧下行，周边销售价格较2021年有较大幅度下降，由此进行减值准备。

　　长期股权投资计提减值准备1.39亿元，远低于业绩预告披露的“20—25亿元”。华侨城回应称，按照股权比例核算的投资亏损约23.5亿元，业绩预告中预计的数据在年报中体现为权益法核算的投资损失，对长期股权投资账面价预计的折损影响金额一致，仅存在科目列报差异。

　　在建工程、使用权资产分别计提减值损失1.67亿元、1.09亿元，主要涉及昆明市一酒店项目及成都市龙泉驿区一出租使用权资产，前者因当地政府相关政策要求对该项资产进行整改部分拆除，后者预计未来现金流量的现值，无法覆盖账面价值。

　　投资亏损方面，按照股权比例核算，对禹洲地产、深圳侨恒一号投资企业、深圳市招华国际会展发展有限公司的投资共计为华侨城带来了20.09亿元亏损。

　　此外，华侨城还对昆明市、深圳市盐田区两个项目景区相关固定资产计提共计6.74亿元。

　　巨额亏损、在手资金降近四成

　　回应称“不存在流动性风险”

　　2022年，两大主营业务营收均大幅下降，归母净利也大幅亏损，但同时房地产业务毛利率小幅增加0.51个百分点至21.86%。

　　深交所要求华侨城分别说明两大主营业务所处的行业环境、经营状况等信息，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。

　　回复函显示，据文旅部数据，2022年国内旅游总人次、旅游收入分别同比下降22%、36%，均为2020年来最低水平；华侨城旗下文旅项目共接待游客6184.9万人次，仅为2021年同期69%水平。

　　房地产行业方面，第三方机构数据显示，去年百强房企累计销售业绩规模同比降低41.6%，拿地总额下滑近5成；华侨城房地产销售签约金额则较上年下降33%。

　　在上述背景下，2022年华侨城全年实现营业收入768亿元，下降25%。其中房地产收入494亿元，下降16%；旅游综合收入272亿元，下降37%；总营业成本有所下降，三费同比持平。进而导致毛利同比下降35%至约93亿元，叠加计提资产减值准备产生大额亏损。

　　销售指标下滑还导致回款大幅减少，华侨城去年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，截至期末的货币资金同比下降38.41%。深交所由此要求其说明公司短期及长期偿债能力、是否存在流动性风险。

　　华侨城回复称，“公司维持较好安全边际，不存在流动性风险。”截至去年末，有息负债余额1281亿元，较年初减少110亿元；其中短期债务213亿元，较年初减少60亿元，现金短债比1.53。

　　另外，华侨城还对近几年年报披露的游客接待数统计口径变化、递延所得税资产与减值准备的变动方向、销售费用及管理费用中的“其他费用”构成、关联方往来款等问题进行了说明。

　　随着楼市相对转暖，及文旅市场恢复，华侨城两大主营业务今年有望回升，进而带来更多流动资金。

　　华侨城董事、总裁王晓雯在年报业绩会中提到，2023年的重点工作方向是存量去化、补充优质增量、能力建设。具体而言，将加快存量去化，提高周转速度，并聚焦核心区位，补充优质货源，文旅业务及房地产业务践行新发展格局、新发展模式，同时加强流动性管理，优化资本结构。

　　今年前4个月，该公司实现合同销售金额132.2亿元，同比增长27%；旗下文旅企业合计接待游客近3200万人次，同比增长约97%，五一假期合计接待游客450万人次，较去年同比增长约170%。