市场玄学，万人抢房再现

　　万人抢房又来了，不过不是普通商品房，而是人才房。

　　进入3月短短几天，深圳扎堆供应了7518套可售人才房，其中两房3761套，3757套三房，价格在2.9万-5.94万/平，吸引了25800户人才递交资料。

　　

　　说明，深圳的商品房市场不是起不来，而是暂时还没看到有关普通住宅的政策松绑。

　　相信一旦有所松动，普通住宅的市场也会像人才房这般，迅速热起来。

　　人才房之所以又火起来，大家也都看到了， 主要是政策的力量，力度 比去年更大，对单身条件直接放宽到30岁，对共同申请人户籍也放宽要求。

　　政策利器使出，结果就是点燃深圳楼市久违的热火。

　　实际上政策松绑力度突然增加，主要原因是人才房去化效果没达到预期。

　　去年12月人才房放宽选房资格，不再需要进入轮候库轮候，而是变成直接递交资料入选摇号的方式，引起了市场广泛的讨论。

　　原本扎堆推出的房源，市场预期可以火速去化，结果却出乎意料，弃选人数超过一半。

　　于是，深圳人才房卖不动上了热搜。

　　有媒体统计，去年至12月28日，深圳6个人才盘，4422套人才房仅1930套房源被选定，弃选率超过56%。

　　于是，倒逼人才房迎来更多的松绑。

　　而有了政策的加持，明显热度比去年更大。

　　如今借着政策的东风，人才房又再次出现万人抢房的热闹。

　　那么这七千多套人才房，能不能如愿顺利卖光？ 又一次给市场留了个作业。

　　个人目测做到六七成是没问题的。

　　但是面对这样体量的人才房供应，对普通商品房来说，必然带来利空，尤其是价格在500万以内的刚需二手房或者新房。

　　一方面，这批人才房总价基本在200万-500万/套左右，价格上与500万左右的二手房没有什么差距。

　　另一方面，深圳依旧是刚需市场为主。

　　有人可能会觉 得，深圳接盘的刚需本来就不多，实际上这是对深圳的误解。

　　基本上200万-500万预算的群体，占深圳购房群体是最多的。

　　根据乐有家研究中心发起《2023年深圳市民置业计划调研》显示，5年内有置业计划的购房者中，300万-500万预算占比37%，300万预算以下的占比28%。

　　换句话说，深圳的买房群体中，超过一半人的预算是500万以下的。

　　

　　现在官方一口气供应七千多套人才房，自然就会消耗将近7000批刚需购房者。

　　从人才房当前的报名体量来看，已经达到25800户，这意味着剩余的1.8万户左右的群体，虽然会成为这批人才房的陪跑，但依然会是下一批人才房的潜在客户。

　　这个体量，对普通商品房市场来说，可能还起不到动摇市场根本的作用，但买房预期一定会被陆续供应的人才房持续影响。

　　2023的深圳楼市，人才房会是市场的主流。

　　人才房热度已经持续近一周，不断有人问小女警，值不值得买，买哪个项目好一点。

　　首先那种冲着三五年就想通过房子大赚一笔的，是不合适的。

　　人才房虽然还没有明确未来流转的方式，但想要复制十年前龙悦居、侨香村的套利路子，肯定是走不通的了。

　　人才房未来的政策方向一定是以解决自住为方向去调整的。

　　因为深圳的住房体系在加速变革，不仅保障房的供应加速，今年还扩充了预期的供应体量。

　　而且去年中央罕见地补助深圳的安居房。虽然安居房和这次人才房的含义及类型有所区别，但本质都是解决“住”的问题。

　　其次是本身手中的预算已经超过500万的。

　　超过500万的预算，已经没有必要为了捡官方的便宜，而失去选择权和流动性。

　　以投资作为出发点，房子的流通性是要放在第一位的。

　　这批扎堆入市的安居房，不少需要两到三年才能交房，参照以往安居房10年限售的政策，持有的时间就更久了。

　　比如安居同乐馨苑预计交付时间就要到2024年6月1日，交房过程需要等两年之久。

　　没有了流动性，就相当于房子的金融属性大大减弱。

　　商品房未来对比人才房或者安居房最大的优势就是流动性。

　　第三类就是没确定要不要留在深圳长远发展的。

　　即便是人才房，一套操作下来基本总价也要200万左右。这个价格已经足够去新一线，或者强二线，或者普通省会选择一套合适的房子。

　　并且一旦选择深圳的人才房，基本上就等于锁住自己跳去其他城市发展的机会。

　　所以只适合决定在深圳深耕，手里预算两三百万左右的刚需群体。

　　对于预算两三百万的群体，龙华的安居峰景苑、盐田的安居云畔、龙岗的星河珑府、安居凤桐苑、华侨城九樾都是值得对焦的对象。

　　这几个项目，刚需三件套中，至少是可以满足“两件套”的需求——地铁通勤+就近上学。

　　至于商业或者环境，有时候牺牲一下也无妨。