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再获200亿元资金补血

来源:中国房地产报2023-02-28 19:12:02

  在房地产企业格局已然生变的当下,闽系房企队列中又涌现出一匹“黑马”,频加杠杆逆势扩张。

  2月24日,上交所公司债券项目信息平台显示,厦门建发股份有限公司(以下简称“建发股份”)两笔2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券,项目状态更新为“已受理”,拟发行金额共200亿元。融资均拟用于偿还有息债务、项目建设及补充流动资金等法律法规允许的用途。

  最近几年,以建发股份、建发房产、建发国际为代表的建发系企业在地产投融资领域颇受市场关注。

  作为建发系旗下最重要的地产平台,克而瑞发布的2022年1~12月中国房地产企业销售榜显示,2022年建发房产全口径销售金额为1703.2亿元,位列排行榜第10位。

  时间追溯至2017年~2021年,建发房产在行业的排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。这也意味着,在几年的时间,建发房产从60名开外的中小房企一跃成为行业头部企业,加杠杆扩规模势头明显。

  上海市光大律师事务所高级合伙人徐军表示,回顾过去20年来中国房地产市场发展历程,每逢市场低谷都是企业扩张的好时机,这方面的例子不胜枚举。

  “市场在变,政策也在变。‘三道红线’政策实施两年多,房企高杠杆高负债现象已有明显好转,再加上去年一年房地产政策频吹暖风,尤其是信贷支持、债券融资、股权融资三项政策‘三箭齐发’,不仅扩大了房企融资渠道,更是提振了房企的信心。”徐军表示。

  记者以投资者身份致电建发股份证券部,一位工作人员表示,实际上,2022年公司对房地产的投资节奏同比过去几年是有所放缓的,只不过在不少房地产企业“跌落”后,使得公司能够获得更多的市场份额。预计未来或将继续保持原有的投资节奏。

  频繁现身多城土地拍卖市场

  厦门建发集团有限公司(以下简称“建发集团”)成立于1980年,公司主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、工程咨询股份有限公司(603909.SH)等上市平台。

  2022年,在行业企业资金链普遍吃紧的情况下,规模房企大多收缩投资、谨慎拿地,TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元,同比降了一半,与五年内的最高峰2020年相比,下降幅度达到63%。

  不过,建发系依然积极拿地,频繁现身多个城市土地拍卖市场。

  在上海,建发通过独立或联合拿地的方式斩获5宗地块,权益拿地金额达107亿元。在京津冀城市群,建发斥资94亿元“囤货”,新增拿地面积达23万平方米。

  在大本营厦门,建发房产尤为积极。纵观厦门全年四批土地拍卖,除“缺席”第三批,建发在厦门第一批、第二批、第四批集中供地拿地金额分别为94.4亿元、50.9亿元、21亿元,累计斩获6宗地,位居2022年厦门集中供地拿地金额榜之首。

  建发股份在2022年半年报中透露,现已布局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群,包括厦门、上海、杭州、苏州、无锡、武汉、长沙、成都等一二线城市和漳州、莆田等公司在当地具备品牌美誉度及其他优势的三线城市。

  截至2022年6月末,建发在一二线城市的土地储备预估权益货值占比近70%。

  中指研究院数据显示,2022年,建发房产全口径新增货值1104亿元,位居全国第七;拿地金额达544亿元,位于行业第四位,较2021年提高7个名次,排在它前面的是华润置地、中海地产、保利发展,均为全国性央企、国企。

  2023年2月24日,苏州一批次狮山2宗封顶地块进行了现场摇号,分别由朗诗和厦门建发中签。

  除了在招拍挂市场发力,建发还通过其他途径进一步扩张。

  1月17日,建发股份与红星美凯龙控股集团有限公司、车建兴共同签署了附有生效条件的股权转让协议。根据转让协议,建发股份拟以现金收购美凯龙29.95%的股份。

  有业内人士对记者表示,房地产是个强周期行业,在行业的低潮期拿地,高潮期出货,是企业经营的铁律。像厦门建发这样的国资企业,它拥有较好的融资能力和资源,同时它也有比较强的做大做强的意愿。在行业低潮期趁机拿地,以低风险的方式来扩大规模是符合市场规律的经营策略的。

  背靠大树好乘凉

  融资能力经受考验

  财务报告数据显示,2022年前三季度,建发股份实现营业收入5646亿元同比增长19.8%;实现净利润35.76亿元,同比增长5.67%,毛利率为2.54%。

  但在建发股份收入结构中,低毛利大宗商品业务占比过高。

  2022年中期财务报告显示,建发股份的供应链运营分布的营业收入为3396.12亿元,占比92.85%,毛利率仅为1.9%;房地产业务分布的营业收入为261.7亿元,占比7.15%,毛利率为15.72%。

  占据绝大多数营业收入比例的供应链业务盈利能力堪忧,使得建发股份有动力做大做强毛利率相对较高的房地产业务。

  地产企业的经营,一头连着土地,一头连着资金,而建发股份正是背靠大树好乘凉。截至2022年上半年,建发集团向建发股份提供了70.39亿元的借款。公告显示,这笔借款的利率低于银行同期贷款利率,且公司无需提供担保。

  建发集团还能依托良好的信用,为建发股份等提供担保。截至2022年6月30日,建发集团为建发股份、建发房产、联发集团(建发股份控股的另一个较小的地产平台)分别提供了17.5亿元、232亿元、50亿元的担保金额。

  近几年部分房企融资遇阻,建发系仍具备强大的融资能力。

  据建发集团2022年度第四期中票募集说明书,截至2022年11月1日,建发集团及旗下各公司已发行约350亿元的中票、公司债、超短融等。建发股份及建发房产、联发集团的募集资金用途多为偿还借款、补充流动资金。

  作为建发房产旗下的上市平台,建发国际2022年通过两次配股合计募集了13亿港元。根据公告,八成将用于偿还贷款。

  从融资成本来看,建发股份房地产子公司2021年、2022年上半年整体平均融资成本分别为4.5%~5%、4%~5%,处于行业低位。