上海土拍收官，新地主却是珠海国企！219亿搅动外滩风云

　　房地产调控让一些房企退出江湖，但也让一些房企“逆势而出”。其中，被称为“珠海半城”的华发股份，尤为突出。

　　12月9日，上海2022年第四批次土拍市场上，华发股份再次出手了。

　　据现场竞拍信息显示，本轮土拍中，华发股份参拍的 热门地块 青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块吸引了约10家房企，而宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块则吸引了12家房企参拍。

　　最终，青浦赵巷地块由国贸地产以33.081亿元拿下，溢价率8.96%；宝山顾村地块由上海佳运以20.796亿元拿下，溢价率约9.5%。华发股份均因报价与平均价价差较大而 落败 。

　　

　　（赵巷地块竞拍截图，太仓华锦由华发股份全资持有）

　　尽管如此，自2014年进入上海市场以来，华发股份在沪所拿地块也早已遍及了闵行、浦东、静安、宝山、松江、青浦、杨浦等多个主辖区。甚至在2022年的四批次土拍中，华发股份更是一次不落，在上海拿地金额高达219亿元 ，位居房企上海拿地金额榜TOP1 。（合计中指院1-11月榜与第四次土拍结果）

　　

　　（图源：中指研究院）

　　凤凰网风财讯注意到，2022年华发股份的脚步不止于上海，其在杭州、成都、武汉、珠海、中山等地的土拍市场上均有所斩获。 仅2022年1-11月，华发股份的权益拿地金额达到了267亿元，成功迈进 TOP10。

　　然而，猛冲土储也隐藏着“后遗症”。

　　华发股份在规模这一脚迈进“千亿俱乐部”的同时，能力这一只脚却还留在外面，频繁的 关联方高息输血、重重质疑明股实债、屡现的全国项目维权 …这些无一不给华发股份真正站到房企前列，埋下了风险。

　　关联方之间高息输血

　　大额存款利息差存疑

　　2022年以来，华发股份所拿地块中，不乏 大手笔、高溢价 地块。

　　其中，在上海的三批次集中供地中，华发股份以44.89亿元竞得浦东新区唐镇中心镇区地块， 溢价率9.36%； 联合建发国际分别以29.86亿元、26.58亿元的价格“触顶”拿下了闵行区浦锦街道地块和七宝镇古美北社区地块， 溢价率分别为9.39%、8.99% ；以31.59亿元拿下宝山顾村地块；以80.37亿元竞得了静安区中兴社区地块。

　　

　　2022年6月30日，杭州第二轮集中土拍中，华发以11.1亿元拿下了拱墅区一宗宅地， 溢价率12%， 这已经是今年杭州土拍所允许的最高溢价了。

　　凤凰网房产发现，在华发股份大手笔、高溢价的拿地背后，惊现了关联方之间 高息输血、资金腾转 的迹象。

　　2022年以来，华发股份仅通过华金保理、华发投控、横琴人寿、横琴华通等关联方公司，以“购房尾款收益权融资”“设立信托计划”“授权融资”等名义，开展了至少4次融资活动。 票面融资成本基本在6.5%-7.2% ，这一融资区间远高于华发股份2021年的平均融资成本5.8%。

　　2021年，华发股份通过上述公司开展过至少4次融资活动；2019年和2020年，华发股份通过关联公司开展的相关融资活动， 也在5次-7次/年以上 。

　　关联方融资之外，华发股份公开发债更是频繁。2022年以来，华发股份通过债券发行募资 超70亿元 。企业预警通数据更是显示，华发股份目前仍有39只存续债券， 余额高达326.04亿元 。

　　有趣的是，高息融资输血的另一面，是华发股份在关联方的存款魅影。据5月份华发股份对上交所的回复函显示，其 财务公司存款从2019年的45 .43亿元大幅增至2021年的193.37亿元。

　　2021年度华发股份收到财务公司存款利息收入1.91亿元， 平均利率仅1.15% ，这甚至低于同年、碧桂园、中冶置业、湖北房投、美的置业、招商地产、成都锦江统建、广东天润、华侨城、利百控股、广州海灏投资等众多房企达成合作，共同拿地开发项目。

　　吊诡的是，随着合作开发的增多，华发股份的少数股东权益持续增长，但少数股东损益却与之并不匹配，或存在“明股实债”的可能。

　　数据显示，在攀千亿的过程中，华发股份的少数股东权益占比快速攀升，从2019年的54.4%升至2021年78.29%；截至2022年第三季度末，这一比例已经高达81.70%。

　　

　　然而，2021年华发股份少数股东损益仅14.82亿元，占比31.6%；2022年前三季度，少数股东损益5.81亿元，占比更是下降到了21.6%。

　　楼盘质量问题频发

　　华发业主维权不止

　　一心扑在扩规模、增土储的华发股份，似乎已无暇顾及产品质量。

　　近几年，华发股份在全国各地的项目，频发爆发业主维权事件。 比如，华发股份重仓的上海。

　　上海市人民政府官网显示，华发四季半岛业主反映，该项目存在一手房虚假宣传误导购房者，楼栋大门货不对板等问题。

　　值得一提的是，该项目（备案名：华发四季名邸）是华发在上海闵行颛桥板块开发的明星项目，曾四开四罄。

　　此外，华发在上海开发的华发仁恒苏河世纪（备案名：晋元华庭）、华发华润静安府、招商华发九号公馆（云璟雅园）；北京的华发中央公园；武汉的华发四季、华发中央首府；无锡的华发首府；沈阳的华发中东和平首府、郑州的华发峰景湾、威海的华发新天地等多地的多个项目也遭遇了业主的投诉和维权，甚至有业主要求“退房”。

　　

　　逆水行舟的华发股份，在未来要如何平衡规模、利润和品质的三角关系？楼盘维权事件又会如何演变？凤凰网房产将持续跟踪报道。