央行又“降息”，时隔7年首降这一利率！楼市两天迎三大利好，多部门轮番出手，释放什么信号？

　　楼市又迎重磅消息。

　　9月30日，人民银行发布消息称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　结合当日财政部、税务总局发文提出对明年底前居民换购住房予以个税退税优惠，以及日前人民银行、银保监会发文决定阶段性调整差别化住房信贷政策，房地产市场已在两天内接连迎来三项积极调控政策。

　　受访专家指出，伴随着前期信贷端支持性政策落地生效，下调住房商业贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策“组合拳”正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。多举措、全方位促进房贷利率持续下行，将有利于降低各种房贷付息成本，提升居民购房需求，促进购房者的合理住房需求的恢复。接下来有效提振房地产市场还需要打出“组合拳”， 预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大。

　　央行下调首套个人住房公积金贷款利率

　　9月30日，人民银行发布消息称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。由于上一次央行下调公积金贷款利率还在2015年8月，意味着本次是央行时隔7年后再次下调。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，下调首套个人住房公积金贷款利率，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。本次下调主要是针对有刚需购房需求的购房者，体现了进一步满足刚需购房者需求，降低刚需购房者购房成本的导向。

　　不仅是住房公积金贷款利率的下调，今年以来，贷款市场报价利率（LPR）持续下降，其中5年期以上LPR已累计下行35个基点，带动首套住房商业性个人住房贷款利率随之下行。根据最新一期LPR报价，当前首套住房商业性个人住房贷款利率最低可至4.1%。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放。

　　“此次下调首套个人住房公积金贷款利率，有利于更好地配合与住房相关的商业按揭贷款利率的下行趋势，同时有利于更好地以增量房贷利率下行带动存量房贷利率下行。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟向券商中国记者表示。

　　在庞溟看来，多举措、全方位促进房贷利率持续下行，有利于降低各种房贷付息成本，提升居民购房需求，促进购房者的合理住房需求的恢复。接下来，有关部门应合理确定个人住房公积金贷款的首付款比例和贷款利率，提升借款和还款便利度，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　楼市两天内迎来三大利好消息

　　值得注意的是，当天，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（下称《公告》），提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　《公告》还规定，享受公告规定优惠政策的纳税人须同时满足两点条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　结合日前人民银行、银保监会发文决定阶段性调整差别化住房信贷政策，房地产市场已在两天内接连迎来三项积极调控政策。

　　英大证券研究所所长郑后成指出，近期宏观政策加大对房地产市场的支持呈现两点特征：一方面是政策全方位支持房地产市场。除了货币政策之外，财政政策也对房地产市场提供有力支持。另一方面是对房地产市场支持的力度较大。他认为，应充分重视两天内有关部门密集发布三条支持房地产市场的重磅政策的现象，不排除后期还有重磅政策推出的可能。

　　提振楼市还需政策“组合拳”加码

　　值得注意的是，今年以来，已有多个城市调整了公积金政策，包括提高公积金贷款额度、推出公积金“一人购房全家帮”等。

　　自9月以来，已有海南、河北、广东等多地调整公积金政策。比如，在9月6日，石家庄住房公积金管理委员会发文提出，扩大偿还住房公积金贷款提取范围。自2022年10月1日起，使用住房公积金贷款购买本市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款；职工配偶为房产共有人的﹐配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款。

　　严跃进还指出，本次央行下调首套个人住房公积金贷款利率，将与各地“因城施策”下的各种公积金调整举措相互叠加，进一步满足刚需购房者需求。

　　庞溟指出，伴随着前期信贷端支持性政策落地生效，下调住房商业贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策“组合拳”正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。

　　郑后成表示，降低房贷利率诚然关键，但是除了通过降低房贷利率切实降低购房成本之外，接下来有效提振房地产市场还需要打出“组合拳”，包括继续有效提振房地产市场信心，辅以降低首付，放松“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）等举措。

　　庞溟认为，预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。