北京自如规则变更或带来成本降低
今年11月，北京自如生活企业管理有限公司（以下简称“自如”）宣布房源数量已经突破100万间，这一规模超过了行业第二、三名的总和。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受记者采访时表示：“自如后续还会继续扩大规模，一方面因当前政策在大力促进租赁市场发展，加强租赁市场的规范，以及鼓励住户采用租房的形式解决住房问题；另一方面长租公寓机构的运营属于资产管理，回报周期长，需要规模和精细化运营带来边际效应。”
不过，也有业内人士称，规模上不断突破的自如，其“精耕细作”的运营能力有待提高。
据了解，在宣布房源规模突破后不久，自如宣布了多项运营规则变化，如提高免除租房押金的信用分、改“三天不满意无理由退租”为“换租”等，自如在N+1模式等问题上也多次遭遇批评。
规则变更或带来成本降低
12月3日，“2020自如新产品发布会”在北京举行。在发布会上，自如推出了信用免押金服务，“好信用免押金”服务也正式上线。自如CEO 熊林介绍称：“只要自如客拥有好的租住信用，将会享受到押金全免的服务。”
自如APP显示，自如对客户免押金实行梯度管理，当客户自如信用分位于70-100分时，将免30%押金，100-130分免65%押金，130-160分免85%押金，160分以上免除全部押金。
记者注意到，自如曾在2017年进行过信用免押金的尝试，凡是自如信用分达到100分以上的用户，在自如平台上租房时可以实现“0押金入住”。彼时熊林曾表示，如果租房免押金的自如信用分门槛设置在100分时，符合要求的自如客比例约30%。
那么，此次自如为何提高免押金信用分值，按照当前标准又有多少客户符合全部免押金的比例呢？记者曾就此致电致函自如，相关工作人员给到的回复是：这些问题涉及到公司核心数据，不便回应。
记者注意到，自如还在11月底将“三天不满意免费退租”的运营规则改变为“三天不满意无理由换租”。此前，自如一直把“三天不满意零违约金退租”作为产品的宣传点之一。据了解，在新的规则条件下，客户需在签约后3天内申请换租，6天内办理换租手续，否则将收取退租违约金。
有租客质疑称，自如是否正在面临服务的“降级”？
对此，克而瑞租赁研究人员告诉记者：“自如作为行业引领者，在管控房源数量不断增加的同时，一定也需要管理能力的提高，上述运营规则即为其管控调整、升级的具体举措；随着管理的升级，可以降低运营成本、提高整体效率，为租户提供更好的服务。”
曾多次因“租房隔断”被处罚
除了在运营上需要进行变革，自如也面临着其它长租公寓运营商所遇到的政策合规性等问题，其中比较典型的就是“N+1”模式。
所谓“N+1”模式，是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租，业内也称“租房隔断”。在一线城市，房屋往往供不应求，“N+1”模式能在一定程度上缓解住房压力，降低房屋租金，这也是部分分散式长租公寓的一大盈利来源。
但是，N+1模式在各地面临着不同的监管。比如上海已率先将“N+1”模式合法化，而在北京却依然属于违法违规范畴。
今年7月，新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布，强调了不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的规定。而包括自如在内的租赁服务企业和中介机构龙头企业也在7月做出承诺，表示认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺，其中就包括不打隔断出租、不按床位变相分割出租等。
不过，自如今年以来已经多次因被北京监管部门处罚，涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区。自如相关工作人员曾表示：“自如积极响应北京的相关规定，目前正在停止新收新签优化间，也会按照计划对现存房源有序稳妥的完成相关工作。对于行业发展中遇到的一些难题，自如也在持续和相关管理部门、各行业机构共同研究、协商探讨，以期不断改善、提升。”
王小嫱在接受记者采访时指出：“N+1模式各地出现不同的情况是因为该模式有利有弊。好处是通过打隔断可以给租户降低租金，也会给房东带来更多的收益，是一种双赢的行为，同时还会加大租赁房源的供应。但是N+1模式也存在很大的弊端，例如客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患，且隔断房增加了小区的人流量，加大房屋及配套的承受压力，破坏了小区的生态环境，严重影响到同小区其他业主的权益。” 王小嫱认为，对于长租公寓而言，如果给租户更好的体验，还是应该有公共空间，在不允许“N+1”模式的城市坚决不打造这种产品，在允许的城市也尽量避免。
此外，在分析人士看来，未来很难出台关于“N+1”模式出台全国统一标准。克而瑞租赁研究人员指出：“目前由于租赁住房体量过大、涉及甚广，N+1模式的监管多是因城施策、因地制宜，出台统一规定的可能性较小；面对各地不同的法规，长租公寓企业在进行城市布局的时候要深入了解当地政策要求，依法推出相关租赁产品。”
